关于农村房屋出卖给城镇居民或外村村民的房屋买卖合同是否有效的问题，在审判实践中存在较大的分歧。然而，根据法律和行政法规的规定，农村房屋不得出卖给城镇居民或外村村民，因此，村民出卖农村房屋的行为已经违反了这一强制性规定，应当认定该房屋买卖合同无效。
农村房屋买卖涉及到房屋宅基地使用权的变更。由于宅基地所有权属于房屋所在地的村民集体经济组织，村民与集体经济组织之间形成了对房屋享有共有权利的状态。因此，在未征得集体经济组织同意的情况下，村民擅自将房屋出卖给城镇居民或外村村民所订立的房屋买卖合同是无效的。根据我国民法通则规定，共有人处分共有财产应当征得其他共有人同意，未经其他共有人同意的处分是无效的。因此，只有财产的所有人或有权处分该财产的人才能处分该财产。根据合同法规定，没有处分权的人订立的处分财产的合同，只有在权利人追认或者无权处分人事后取得了所有权的情况下，合同才有效。如果权利人不予追认或者无权处分人事后未取得所有权，合同就是无效的。
产权登记制度主要起到公示的作用。虽然在不动产理论上，产权变更的标志是登记备案，但是基于物权与债权的独立特性，登记仅是物权变动的公示，不影响双方债权的成立与否。合同效力主要由合同法来调整。
法院在判决时会根据双方的过错程度，适当弥补购房者的损失。近年来，法院对购房者的房屋增值损失进行了越来越多的关注，购房者主张房屋增值部分的赔偿也得到了越来越多的支持。因此，对于宅基地买卖合同无效的购房者来说，可以主张多方面的赔偿要求，以弥补自己的损失。
法院对购房者进行保护的前提是卖房者过失比较大，例如明明知道宅基地不能买卖却进行交易。购房者应当掌握相关证据以证明卖房者的过失。
土地发证机关的相关知识。集体土地和国有土地的土地使用证发证机关分别是县级或市级土地管理部门和县级以上人民政府土地管理部门。农民集体所有的土地需向相应机关提出土地登记申请，经过核实后，政府将颁发土地使用权证书。
宅基地转让协议书应当是村民集体成员之间，对外就没有法律效力。未经审查批准，宅基地使用权不能随房转移给买方，房屋买卖亦无效，但买主可将房屋拆走。但在农村合法继承的房屋，其宅基地使用权可以随房屋所有权而转移。符合法律规定，签订的宅基地转让合同是有效的，农
农村自建房是在宅基地上的房屋，经集体经济组织和政府部门依法批准可以在本村农户之间进行买卖和流转，通过发放相关证件依法进行产权变更。农村房屋买卖合同无效后，出卖人应当赔偿买受人的损失包括：。由于农村的土地属于集体所有，目前国家对不符合条件的农村房屋的买
宅基地是农村家庭户用作住宅基地而占有、利用本村集体所有的土地,归集体经济组织所有,个人不得进行买卖交易,订立的相关合同无效。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件;宅基地使用权不
