集体土地租赁及案例浅析
一、农村集体土地性质的规定
根据我国物权法、土地法等法律，土地所有权分为国家所有和农村集体经济组织所有。农村土地如果没有被国家征收，就归农村集体经济组织所有。农村集体经济组织的形式多样，一般为村委会或村民小组，具体根据当地的习惯和历史因素来决定。根据1999年修订的宪法第10条和1986年的土地管理法第6条，农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国有的以外，属于集体所有，包括宅基地、自留地和自留山。根据土地管理法第10条规定，农民集体所有的土地归村农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。如果农民集体所有的土地属于村内两个以上农村集体经济组织的，由各该农村集体经济组织或村民小组经营、管理。如果农民集体所有的土地属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。我国的民法通则第74条也有类似的规定。因此，集体土地所有权的主体多为村、乡(镇)农村集体经济组织、村民委员会或村民小组等特殊民事主体。
二、权利主体的确定
我国实行土地登记发证制度。土地登记是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权以及土地抵押权、地役权等土地权利记录于土地登记簿并公示的行为。集体土地使用权包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权，不包括土地承包经营权。根据我国物权法的规定，除非法律另有规定，土地物权的设立、变更、转让和消灭必须经过依法登记才能生效。只有经过依法登记的土地物权才受到法律保护。根据土地管理法第11条和中华人民共和国土地管理法实施条例第3条的规定，农民集体所有的土地由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。如果农民集体所有的土地依法用于非农业建设，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。土地登记发证制度是国家依法实行的制度，依法登记的土地所有权和土地使用权受到法律保护，任何单位和个人不得侵犯。土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定。土地登记资料可以公开查询。根据2010年《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》(以下简称《意见》)的要求，农村集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权等确权登记颁证工作纳入财政预算，力争在3年内将农村集体土地所有权证确认到每个具有所有权的农民集体经济组织。意见明确了农村集体土地确权登记发证的范围，即覆盖全部农村范围内的集体土地，包括属于农民集体所有的建设用地、农用地和未利用地，不得遗漏。为了严格执行有关农村集体建设用地法律和政策，国务院办公厅在2008年下发了《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发〔2007〕71号)，要求严格执行土地用途管制制度，严格控制农村集体建设用地规模。
三、集体土地承包的程序
农村集体经济组织的土地一般发包给集体经济组织内的成员，以保障其合法承包土地的权利。如果集体经济组织以外的人要承包土地，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第48条的规定，发包方必须事先经过本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。如果是由集体经济组织以外的单位或个人承包土地，必须对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。因此，集体经济组织成员以外的人要承包土地需要满足两个条件：一是该土地没有集体经济组织内成员要求承包，并且该集体经济组织成员的2/3以上同意承包给该集体经济组织以外的人；二是乡(镇)政府同意承包给该集体经济组织以外的人。
四、案例：如何区分农村集体建设用地权利主体
甲乙丙村分别拥有3处集体土地。甲村农民集体拥有一块历史上兴办集体砖瓦厂的建设用地，砖瓦厂倒闭后由集体收回，入股该县A企业创办土豆加工厂。乙村农民集体拥有一块合法的集体建设用地，出租给该县B企业用于机械生产。丙村农民集体拥有一块地，原先为农用地，后出租给该县C企业用于工业生产，涉及违法用地正被查处。根据上述规定，第一处集体建设用地使用权应归A企业所有；第二处集体建设用地使用权属于甲村农民集体；第三处需要依法处理，暂不确定权利主体。
五、实务中存在的问题
在实践中，集体土地的性质和流转并不存在"模糊地带"，但由于集体建设用地流转主体的约定性与流转方向的多元化之间存在矛盾，跨村跨乡镇承租、受转集体存量建设用地的现象相当普遍。一、租赁土地程序是否合规以及是否存在纠纷或潜在纠纷需要关注的问题包括：集体土地租赁价格是否公平合理；集体土地租赁是否遵守了必要的村民决策程序；集体土地租赁是否存在争议或纠纷；土地承包经营权出租合同是否需要主管部门批准或备案等。二、是否严格按照集体土地的用途进行使用，是否违反了相关土地管理法规这种情况在实践中比较常见，但一般属于比较严重的行为。例如，基本农田被用作其他耕地用途或工业用途，耕地被用作工业用途，工业用地被用作商业用途等。其中，基本农田是国家耕地保护的红线，不得占用，耕地被用作工业或商业也是不允许的，除非改变土地用途。
