抵押权人对设定抵押的租赁房屋实现抵押权时,承租人能否适用“买卖不破租赁“原则,应区分情况处理。
如果租赁合同先于抵押权的设定,抵押权实现后,适用买卖不破租赁原则,租赁合同继续有效。
如果抵押权先于租赁合同成立,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力,此时买卖击破租赁。
抵押是需要办理抵押登记的,登记本身具有公示效力。承租人可以从抵押财产登记中查明租赁财产的物上负担情况,既然明知承租的财产有其他物权,就应当承担因实现抵押权带来的风险。否则,财产抵押后,抵押权的效力就变得不确定,从而失去设立的意义。
“买卖不破租赁”原则是指在租赁关系存续期间,租赁物被让与或设定物权的,承租人对取得租赁物所有权或他物权的人,可以主张租赁权。对房屋租赁合同而言,房屋所有权人在租赁期内将租赁房屋的所有权让与给第三人时,房屋所有权的变动,不影响租赁合同的效力,租赁合同部当然终止,受让人应继续履行原合同的权利义务,即新房主自然成为新的出租人,继续原出租人的权利和义务。
因此,一方面,在设定财产抵押时,需要了解房屋是否有租赁合同存在,若有,需要求房主排除租赁。另一方面,租赁房屋,尤其是需要投入生产或经营的房屋、厂房,租赁前需了解房屋是否存在抵押权,否则一旦抵押权人要求实现抵押权,这种情况下,原屋主的偿债能力已经很弱了,租赁人在房屋上经营的前期投入恐怕就要损失了,难以追回。
房屋抵押的法律规定及注意事项。担保合同的效力依赖于主合同,如果主合同无效,担保合同也无效。房屋抵押是指将房屋作为债权的担保,不转移占有权。抵押时需注意房屋所有权抵押的要求和相关规定,如不得抵押的房地产类型。抵押已出租的房屋时,需遵守相关规定并书面告知
房屋抵押权登记申请的流程,包括填写申请表、提交书证材料、受理登记、登记初审、复审、终审、缮证、交费发证以及归档等步骤。同时,也详细列出了申请登记所需的书证材料,包括房屋所有权证、房地产抵押合同等,并说明了相关费用及优惠政策。
房地产抵押的限制条件和办理程序。限制条件包括权属来源、城市规划、司法机关裁定等。办理程序包括提交申请文件、受理申请、审核、登记、收费发证和立卷归档等步骤。在办理房地产抵押登记时,需向登记机关提交相关文件,并遵守相应的法律要求和程序。
房屋抵押登记的法律要求,包括土地所有权和土地使用权在办理房屋抵押登记时的限制。办理抵押登记时需准备的材料包括申请书、所有权证等文件。同时,权属争议、公共福利事业房地产、文物保护建筑物等也不能抵押。文章还列举了其他不得抵押的房地产和相关的注意事项。