为了防止涉诉不良贷款借款人及其保证人转移资产逃避执行，可以与风险较大的贷款企业主及其相关人员签订个人保证函，从多渠道保证银行权利的主张，使其不敢、不想转移资产逃避债务。
在诉前应要求借款人配合申报资产，并采取诉讼保全等措施，最大限度防止涉案当事人转移资产。一旦进入司法清收程序，应积极寻找借款人的财产线索，便于保全资产。
如果抵押的房地产被异地法院先行查封，在处置抵押不良贷款时，当地法院将丧失优先处置权。为了避免影响抵押物的处置时间及成本，以及抵押权的顺利实现，应在诉前先到登记部门查明抵押物状态，争取首封权。如果抵押物被异地法院先行查封，应在查清该法院的名称、查封的期限及标的金额后，及时向当地法院申请协调取回抵押物的处置权。
当前有的抵押房地产价值偏高或价格下跌较多，使处置后的价值不能覆盖抵押贷款本息。应重新认定高风险信贷客户抵押的房地产价值，并在存在抵借比缺口时追加抵押。
有的抵押人在已抵押的房地产土地上又加盖无证房产，稀释抵押权人对抵押物拍卖款的优先受偿比例。应在日常查明抵押人无证房产的面积，评估无证房产对现有抵押房产价值的影响程度，并对享有优先受偿权的资产合理估价，如存在抵借比缺口要追加担保。
有的企业因原抵押的房屋结构或布局不符合生产经营要求而进行拆除重建，但未通过有关部门审批，使抵押在银行的房地产价值部分或全部失去优先受偿权。如果遇到此情况，应要求抵押人到相关部门补办手续，如果不能补办手续，该房地产评估价值最高只能按已抵押的房地产价值估价。
该房地产是在已取得国有土地使用权的基础上，抵押人又在周边租用集体土地建造厂房。在整体处置抵押物时，可能因土地出租人不配合，增加处置难度或使抵押物拍卖价格大幅缩水。应在贷前协商签订《土地租赁补充协议》，约定在处置抵押的房地产时，土地出租人同意土地原承租人与其签订的土地承租权由新的受卖人承继。
如果被执行人只有一处住房且在居住，或办理抵押时有两套以上住房，但在一审诉讼案件立案受理前，被执行人因转让其他住房而形成一处住房且在居住，应与法院充分沟通，要求被执行人限期腾房。为被执行人提供安置房或预付租金的费用，要求法院从拍卖款中优先扣除。尽量使被执行人自行腾房，避免因强行腾房而暂停执行。
在司法拍卖被执行人的房地产时，可能会遇到案外人主张“拍卖不破除租赁”，以其对该房屋享有租赁权为由。为了解决这个问题，应先实地调查和收集所有租赁合同，并与承租人签订《房屋出租补充协议》，再办理抵押登记手续。一旦进入执行程序，应及时书面通知承租人。
虽然法院会将涉案房屋上的租赁权剔除后拍卖，但承租人可能会以未告知抵押情况等为由拒绝腾房。在办理抵押贷款前房屋未出租的情况下，应签订《房地产抵押承诺书》，约定今后出租必须事先征得抵押权人书面同意，否则出租行为无效。
如果抵押人与案外人恶意串通虚构租赁关系，对抗对房屋的执行，应仔细研究承租人的租赁合同并查找破绽，同时向所谓的承租人阐明立场，促使承租人放弃租赁权或配合处置抵押房产。
根据我国合同法规定，建设工程承包人的优先受偿权优于抵押权。需要注意建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，且仅限于承建工程拍卖价款的范围内。
根据税收征收管理办法，税收优先于无担保债权，但纳税人欠缴税款的行为必须发生在纳税人以其财产设定担保之前。要核实被执行人欠缴税款的行为发生时间，并及时提出执行分配异议。
如果发现企业虚报高额工资，骗取劳动仲裁或法院裁决，并以此申请法院执行，应向法院及时提出执行分配异议。
贷款一旦形成不良，应先尝试委托律师事务所发《律师催收函》催收，以避免进入司法处置的繁琐程序。
在进入诉讼程序时，应对整个贷款发放过程的合规性进行梳理，并审查诉讼资料的合法性和完整性。同时，对被告的资产情况进行调查，如有必要应及时申请资产保全措施。
在进入执行程序时，应积极与法院联系沟通，及时提供被执行人的财产线索，以便扫清执行过程中的障碍。
房屋抵押的法律规定及注意事项。担保合同的效力依赖于主合同，如果主合同无效，担保合同也无效。房屋抵押是指将房屋作为债权的担保，不转移占有权。抵押时需注意房屋所有权抵押的要求和相关规定，如不得抵押的房地产类型。抵押已出租的房屋时，需遵守相关规定并书面告知
房屋抵押权登记申请的流程，包括填写申请表、提交书证材料、受理登记、登记初审、复审、终审、缮证、交费发证以及归档等步骤。同时，也详细列出了申请登记所需的书证材料，包括房屋所有权证、房地产抵押合同等，并说明了相关费用及优惠政策。
房地产抵押的限制条件和办理程序。限制条件包括权属来源、城市规划、司法机关裁定等。办理程序包括提交申请文件、受理申请、审核、登记、收费发证和立卷归档等步骤。在办理房地产抵押登记时，需向登记机关提交相关文件，并遵守相应的法律要求和程序。
房屋抵押登记的法律要求，包括土地所有权和土地使用权在办理房屋抵押登记时的限制。办理抵押登记时需准备的材料包括申请书、所有权证等文件。同时，权属争议、公共福利事业房地产、文物保护建筑物等也不能抵押。文章还列举了其他不得抵押的房地产和相关的注意事项。
