土地出让金返还比例

国有土地使用权出让金的定义和返还比例

国有土地使用权出让金，又称为国有土地使用权出让收入，是政府通过出让等方式配置国有土地使用权所取得的全部土地价款。它包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

土地出让金的返还比例主要包括两部分：

1. 成本部分的返还流程：

成本部分包括土地整理过程中所发生的费用，如脱钩费用、拆迁补偿费、管理费及土地流转的费用。这些费用需要经由评估机构核实，并得到国土部门的认可后，才能提出申请，由财政部门进行返还。

2. 土地增值溢价部分的返还：

土地增值溢价部分的返还需要根据框架性协议来进行。本级财政将留存一部分土地增值溢价，然后向政府提出申请，由财政部门进行返还。

土地出让金的分类和计算方法

土地出让金根据批租地块的条件，可以分为以下两种：

1. "熟地价"：

这种地块提供了"七通一平"的条件，出让金包括土地使用费和开发费。

2. "毛地"或"生地"价：

这种地块尚未完成"七通一平"的条件，出让金仅包括土地有偿使用的部分。投资者需要自行或委托开发公司进行土地的开发工作。

例如，上海北京东路71号地块面积为2.38万平方米，拥有20多家单位和1000多户居民。新加坡长立国际开发公司以460万美元的毛地价获得了该地块50年的使用权，并投资了5300万美元。旧区的动迁和市政配套费用一般占熟地总价的50-70%左右。

土地出让金的计算方法分为地面价和楼面价两种：

地面价是指每平方米土地的单价，即将出让金总额除以土地总面积。

楼面价是指摊到每平方米建筑面积的地价，即将出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者通常以楼面价来计算投资效益，因为它能更好地反映土地成本的高低，并且易于估算投资成本和效益。

需要注意的是，土地出让金是按建筑面积计收的，因此并不是所有的建筑都可以摊属地价。

土地出让金的支付方式

土地出让金的支付方式根据投资项目的性质来确定：

1. 外商投资或中资企业开发外销房的，需要以外汇支付。

2. 中资企业开发内销房或外资企业开发内销房的，可以使用人民币支付。

此外，还有一种实物支付的方式，即投资者可以通过提供一定的建筑物（如立交桥、道路或停车库等）来偿还土地价款。