根据《城市房地产抵押管理办法》第三条的规定，预购商品房贷款抵押是指购房人在支付首期房价款后，由贷款银行代为支付其余购房款，并将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款的担保行为。根据第三十一条的规定，房地产抵押合同从抵押登记之日起生效。
房地产抵押生效并不意味着贷款的所有手续已经办理完毕，而是要在完成抵押登记手续后生效。开发商在为业主办理房产证后，根据开发商和贷款银行的合作协议，将房产证交给贷款银行，由贷款银行和业主共同办理抵押登记。
根据《城市房地产抵押管理办法》第三十四条的规定，对于依法取得房屋权证书的房地产抵押，登记机关应在原房屋权证上作他项权利记载，并向抵押权人颁发房屋他项权证，抵押人收到该证后才能转让房产。只有在业主还清全部贷款、终止房地产抵押合同并办理撤消抵押登记后，才能收回房屋他项权证，重新颁发房屋权证，此时房产的权利完全归业主所有。
房产抵押登记的具体流程如下：
备齐资料包括夫妻双方身份证和户口本、结婚证、房产证、购房合同以及个人账户近半年的银行流水对账单。
银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议以及相关材料进行审查。
借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交给银行进行押存。
借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。
贷款合同签订并经公证后，银行通过转账方式将存款和贷款划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。
在办理抵押登记时需要递交房产证。
办理抵押登记所需的资料包括：
1. 抵押权登记申请书。
2. 申请人身份证明，包括自然人提供的身份证、军官证、士兵证、护照等，法人及其他组织提供的组织机构代码证、企业营业执照、法定代表人身份证、法人授权委托书、代理人身份证等。
3. 房屋所有权证。
4. 抵押合同。
5. 主债权合同。
6. 其他必要资料，如土地使用（租用）证、抵押人为国有企业、事业单位的相关文件、抵押人为集体企业的职工（代表）大会同意抵押及主管单位备案的文件、抵押人为公司法人的董事会或股东（大）会同意抵押的决议、抵押人为自然人的已婚需提交结婚证或其他婚姻关系证明文件及配偶身份证，未婚需提交单身证明等。
此外，如果是委托办理，还需提交委托公证书、受托人身份证明；如果抵押人为未成年人或无（限制）民事行为能力人，还需提交监护资格证明、监护人身份证明，监护人应提交为未成年人利益的保证书；登记部门认为需要的其他资料也需要提供。
已出租的房地产抵押办理流程及注意事项。抵押人需告知抵押权人和承租人相关情况，签订书面抵押合同并在30日内办理抵押登记，提交必要文件。抵押权人处分抵押房地产时需事先通知抵押人和承租人，承租人享有优先购买权。确保相关权益的合法保护。
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