为别人作房屋抵押担保应注意的问题有哪些

房屋和土地一并抵押的规定的解释

房屋和土地一并抵押的规定旨在解决土地使用权和房屋所有权归属不同的权利人之间的利益冲突。该规定并非旨在强行扩张抵押权的效力。

法律咨询：贷款抵押合同的合法性和家父的责任

问题描述：

甲将房屋抵押给银行贷款，房屋已进行评估和登记，但并未签署任何抵押担保合同。在家父不知情的情况下，银行签署了主合同和抵押担保合同。请问这种贷款抵押合同是否合法？家父是否承担责任？

律师解答：

根据法律规定，若要去银行进行担保，房屋所有人（即房产证上的所有人）必须亲自到场签字并画押，银行才会办理抵押手续。

问题可能出在甲的行为上。甲可能通过某些不正规渠道在公证处确立了与您父亲的某种关系，然后再向银行贷款。

相关法律知识：盲目采取房地合并抵押的后果

盲目采取房地合并抵押的做法只是掩盖了矛盾，而没有解决矛盾。一方面，土地使用权和房屋所有权分离的现实并未改变；另一方面，法律并未为此现实提供解决办法，而是不顾这一现实，采取将土地和房屋强行捆绑在一起的做法，从而导致制度内部的逻辑紊乱。随着新建房屋数量的增加，以及房屋流转的频繁性增加，中国土地使用权和房屋所有权的权利冲突日益严重，尤其是在中国房地分别登记的情况下，盲目坚持房地合并抵押的做法将会产生严重后果。

后果：

1. 无法确定土地权利抵押权设定的时间和顺位，对交易安全造成危害。房地合并抵押未明确房屋抵押登记或土地使用权抵押登记的优先顺序，导致土地使用权抵押后，地上房屋也随之抵押。而后者抵押的范围也包括土地使用权。由于两次抵押是在不同的登记机关办理的，都属于第一顺位的抵押登记，但实际上是重复的。
2. 给债务人利用重复担保进行欺诈提供了可乘之机。现实中，许多房地产开发商在土地使用权抵押贷款后，再在房屋建成后向房产部门办理抵押贷款。根据《担保法》第三十五条的规定，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。然而，在房屋抵押时，并未扣除已被抵押的土地使用权的价值，因此，在土地使用权部分存在重复抵押的情况，明显违反了《担保法》第三十五条的规定。
3. 在当事人明确约定只抵押土地使用权或房屋所有权的情况下，仍然强行规定房地合并抵押，大大限制了当事人的意志自由，削弱了当事人的物权合意在物权变动中的作用，不利于当事人合理安排交易生活和分配交易风险。抵押的范围与债务人的代价紧密相关，抵押人仅以土地使用权抵押还是以土地使用权和地上房屋所有权一并抵押来担保债务，与债务的内容，特别是与债务人支付的利息等密切相关。担保物的价值越高，债权人的风险越小，主债务人承担的代价相应越小。