房地产买卖合同做抵押可行吗

房地产买卖合同的抵押性质及其限制

一、抵押物的范围

根据法律规定，抵押物的范围包括以下内容：1. 抵押人所有的房屋和其他地上定着物。2. 抵押人正在建造中的房屋或其他建筑物。3. 抵押人购买的预售房屋。4. 抵押人所有的国有土地使用权。5. 抵押人所有的机器设备、交通工具和其他财产。6. 根据法律规定可以抵押的其他财产。

二、抵押物的禁止范围

以下是不允许作为抵押物的范围：1. 土地所有权。2. 集体所有的耕地、宅基地、自留地、自留山等土地使用权。3. 公益事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。4. 财产所有权或使用权不明确或有争议的财产。5. 被查封、扣押、监管的财产。6. 根据法律禁止抵押的财产。

因此，房地产买卖合同本身具有相对性，对第三人没有法律效力，因此不能作为抵押财产。在实践中，也不会有人接受将合同作为抵押物，因为即使抵押了合同，抵押权人也无权要求合同的义务方履行合同，因此该合同的抵押权无法实现。

房地产合同作为抵押的无效性及其后果

即使将房地产合同作为抵押，也是无效的担保合同，其无效的后果包括：

1. 担保合同无效的直接后果是合同所设定的保证、抵押、质押或其他担保形式不产生法律效力。

但是，担保合同的无效并不必然免除担保人的责任，担保人可能还需要承担担保合同以外的其他民事责任。根据我国《担保法》及相关司法解释的规定，担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人如果有过错，应根据各自的过错承担相应的民事责任。具体情况如下：

1. 如果主合同有效而担保合同无效，且债权人无过错，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失应承担连带赔偿责任；如果债权人或担保人有过错，担保人承担民事责任的部分不应超过债务人无法清偿部分的二分之一。

2. 如果主合同无效导致担保合同无效，且担保人无过错，担保人不承担民事责任；如果担保人有过错，担保人承担民事责任的部分不应超过债务人无法清偿部分的三分之一。