房产抵押贷款是指借款人以新购商品住房作为抵押物，从贷款银行获取一揽子资金服务，以满足其购买住房、车位、大额耐用消费品、汽车和住房装修等多种需求的人民币贷款。贷款期限最长不超过30年，贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率执行。
1. 借款人资格：借款人必须具备稳定收入、固定工作，并拥有合法的抵押物，例如可以上市交易的商品房。
2. 银行委托评估公司办理评估、签订合同、贷款审批、房产抵押和合同公证等手续，最终实现放款。
一般来说，购房者只有同时具备以下条件才有资格获得贷款：
1. 借款人必须是具有独立民事行为能力的个人。
2. 购房者必须具备居住地合法的身份证明。
3. 购房者必须与发展商签订商品房订购书或购房协议，并已支付订金或首期购房款。
4. 购房者同意以所购房产作为抵押物。
5. 购房者必须具备令贷款行满意的财务状况，例如稳定收入的企业员工、信誉良好且具备偿还能力的小业主，以及自身收入较低但有海外亲友定期资助的居民等。具体如何界定和把握符合贷款行要求的财务状况，由贷款行审核和决定。
以下是无法办理房产抵押贷款的房屋类型：
1. 贷款尚未结清的房产：房产抵押贷款要求房产必须没有任何抵押或贷款，如果房产已经抵押或尚处于按揭状态，银行已经拥有该房产的他项权利，借款人无法再对该房产进行抵押贷款。
2. 部分已购公房：不能提供购房合同或协议的已购公房，以及无法提供央产房上市证明的央产房，均无法办理房产抵押贷款。购房合同中可能包含原单位享有优先购买权的条款，导致银行无法获得他项权利，因此无法操作该房产抵押贷款。
3. 未满五年的经济适用房：根据国家政策，未满五年的经济适用房不允许上市交易，因此无法办理房产抵押贷款。拆迁房一般按照经济适用房管理。
4. 未取得房产证的小产权房：如果居住人没有取得小产权房产的房产证，只有使用权而没有所有权。没有该房产的所有权证书，该房产无法上市交易，因此无法办理抵押手续，更不能办理房产抵押贷款。
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