如何行使先履行抗辩权

商品房买卖合同中的先履行抗辩权

在商品房买卖或其他商事交易中，当双方签订了合同后，双方需要按照合同约定履行各自的义务。然而，如果应当在先履行义务的一方没有按照约定履行义务，后履行一方应该如何保护自己的权益呢?合同法赋予了后履行一方的一种权利，即先履行抗辩权。这种权利可以暂时阻止履行合同义务，而不被认为是违约。

先履行抗辩权的适用条件

根据《合同法》第67条的规定，行使先履行抗辩权需要同时满足以下条件：

1. 在同一双方合同中，任一方都对对方负有合同义务。
2. 合同约定了给付义务的先后履行顺序。
3. 先履行一方未履行债务或履行债务不符合约定。

当同时具备上述三个条件时，后履行一方就有权行使先履行抗辩权或就违约部分行使相应的先履行抗辩权，可暂时不履行(相应的)合同义务，直至对方履行债务或履行债务完全符合约定。

先履行抗辩权的实例

举例来说，甲乙双方订立建筑安装合同，约定甲方于10月1日前清理好场地，以便乙方施工。然而，甲方迟至10月10日才清理好场地。乙方在甲方迟延清场的情况下要求施工期顺延，这就是行使先履行抗辩权的表现。

债务的"分割"与先履行抗辩权

有些合同的债务是可以"分割"的，比如甲方应交付10万块砖，但只交付了9万块砖。在这种部分履行的情况下，后履行的一方有权行使先履行抗辩权，保留自己的相应给付义务不予履行。也就是说，乙方可以在受领9万块砖后只支付9万块砖的价款。

然而，根据老实信用原则，乙方不得在受领9万块砖的情况下以先履行抗辩权为由拒付价款。当然，如果甲方只交付9万块砖，而这种部分履行无助于乙方实现合同目的（例如不可能另从别处购得1万块砖以导致施工项目无法实施），后履行一方可以拒绝受领9万块砖，并要求对方全部履行合同，交付10万块砖。这种主张也是行使先履行抗辩权的体现。

不可"分割"的债务与先履行抗辩权

对于不可"分割"的债务，能否或如何行使先履行抗辩权需要根据具体情况进行判断。如果先履行债务一方已经支付了大部分款项，且基本达到了合同目的，后履行一方就不能行使先履行抗辩权。因为先履行一方只有小部分尚未履行的合同债务，虽然这部分债务可以导致产生先履行抗辩权，但其效果被已经履行大部分合同义务的效果所"吸收"。此时，后履行一方应承担违约责任，而先履行抗辩权与违约是两个不同的问题。