根据我国担保法的规定，最高额抵押权是由抵押权人行使的，当债务人未能偿还债务时，抵押权人有权行使对抵押物的权益。
《中华人民共和国担保法》
根据该法第五十三条的规定，当债务履行期到期时，如果抵押权人尚未收到清偿，可以与抵押人协商以抵押物的折价、拍卖或变卖所得的价款来清偿债务。如果协商不成，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
在抵押物折价、拍卖或变卖后，如果所得价款超过债权数额，超过部分归抵押人所有；不足部分由债务人清偿。
根据该法第五十九条的规定，最高额抵押是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物作为担保来保证一定期间内连续发生的债权。
根据该法第六十条的规定，借款合同可以附带最高额抵押合同。债权人与债务人就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同，可以附带最高额抵押合同。
抵押权的财产保全问题。对于已抵押的房产，如果是抵押权人提起诉讼，无需申请保全，因为抵押权已有保全效力；若非抵押权人提起诉讼，则建议申请保全以防被告转移财产。同时，根据《担保法》相关规定，抵押物转让需通知抵押权人，否则转让无效。抵押物转让价款需提前清偿
抵押担保无效的情况下，担保人的免责问题。指出合同无效是双方责任，在司法实践中，债权人接受无效担保需要承担一定责任。同时根据担保法解释，物上保证人和保证人具有同等法律地位，债权人可要求任何一方承担责任。当抵押担保无效时，改变了保证人作出保证的条件，应判
保证担保的概念、主体资格、担保范围以及抵押担保的概念、特点，同时分析了保证担保与抵押担保的联系与区别。保证担保涉及保证人与贷款人之间的约定，当借款人违约时，保证人需按约定承担责任。抵押担保则是债务人或第三人用特定物作为债权担保。两种担保方式都是对债权
抵押合同的详细内容。合同涉及甲方以特定财产设定抵押，为乙方提供贷款担保。合同明确了抵押物所有权、担保范围、合同效力、费用承担、抵押物保管与保险、价值减少的担保、环境污染和损害责任、抵押物处分限制、转让所得优先清偿、抵押物优先受偿以及提前处分抵押物等条
