根据2020年12月31日失效的《担保法》，房产不可质押，只能进行抵押。已抵押的房屋可以进行交易，但在过户之前，需要解除抵押。
根据《担保法》的相关规定，不动产无法作为质押的对象，只能用于抵押。质押的对象必须是动产或权利，并且必须是法定的标的物。例如，汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单、专利权、著作权中的财产权等。如果需要，可以选择以抵押替代质押，只需办理房屋产权抵押登记手续即可，无需转移抵押物。
质押是指债务人或第三人将其动产或权利移交给债权人占有，作为债权的担保。当债务人不履行债务时，债权人有权根据法律规定以该动产的折价或通过拍卖、变卖该动产的价款来优先受偿。
根据《担保法》规定，质押是一种适用于动产或权利的动产物权，不适用于不动产。此外，质押的标的物必须是法定的，法律不允许的标的物不能成为质押权的客体。
根据《担保法》第六十三条的规定，动产质押是指债务人或第三人将其动产移交给债权人占有，作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以该动产的折价或通过拍卖、变卖该动产的价款来优先受偿。
根据该条规定，出质人为债务人或第三人，质权人为债权人，移交的动产为质物。
根据《担保法》第七十五条的规定，以下权利可以进行质押：
根据《中华人民共和国民法典》第四百四十条的规定，债务人或第三人有权处分的以下权利可以进行出质：
根据《中华人民共和国民法典》第四百四十一条的规定，以汇票、本票、支票、债券、存款单、仓单、提单进行出质的，质权在权利凭证交付给质权人时设立；如果没有权利凭证，则在办理出质登记时设立。如果法律另有规定，则按照该规定执行。
房屋抵押权登记的具体流程，包括提交申请、受理申请、审核、登记、收费发证和立卷归档等环节。同时介绍了根据《担保法》的相关规定，特定财产抵押需要办理登记手续，合同自登记之日起生效，其他财产抵押可自愿办理，合同自签订之日起生效。
房屋抵押担保期限的相关法律规定和办理流程。在我国，房屋抵押担保期限自房地产抵押合同登记生效之日起至主合同债消灭之日止。办理房产抵押手续需提交抵押登记申请书等文件，经过审查核实后，登记机关会在房地产权利证书上加盖抵押专用章并记录在册，最后收取一定费用并
先成立租赁关系后设定抵押权的情况，涉及相关法律法规如《合同法》和《担保法》。在租赁期间，即使所有权发生变化或抵押人将已出租的财产抵押，租赁合同仍然有效。抵押人应告知承租人和抵押权人关于已出租的事实，否则需承担赔偿责任。这种制度体现了租赁权的物权化原则
房屋抵押和房屋按揭的异同，包括法律关系主体、贷款用途和目的、法律关系内容、法律关系的客体以及买卖合同和担保合同标的物的区别。房屋抵押涉及借款人、贷款人和房屋抵押人，贷款用途不特定；而房屋按揭涉及购房人、房产商和按揭银行，贷款专款专用。两者在法律关系内
