二手房买卖第三套房如何认定

二手房买卖第三套房的认定标准

根据2010年国务院发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，对第二、第三套房的认定标准进行了新的规定。在此之前，通常是以个人住房贷款种类来认定是否为“首套”或“第二套及以上”。然而，新的标准是根据房屋数量来认定是否为第二套或第三套，并以家庭为单位进行认定。同时，根据银行认定第三套房的标准，无论是商业贷款还是公积金贷款，无论是否还清，都将被视为已拥有房屋。

《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》第三条

实施严格的差别化住房信贷政策。对于购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于30%。对于贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对于贷款购买第三套及以上住房的家庭，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行和银监会应指导和监督商业银行严格管理住房消费贷款。住房城乡建设部应与人民银行和银监会紧密合作，制定第二套住房的认定标准。

为了严格限制各种名目的炒房和投机性购房行为，对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可以根据风险状况暂停发放购买第三套及以上住房的贷款。对于不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可以根据实际情况采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

二手房是否受限购政策影响

有人认为限购政策只针对新房，对二手房的买卖不会受到影响。然而，根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的规定，限购政策适用于住房，包括商品房和二手房。在限购政策实施后，住房必须取得房产证满五年后才能进行交易。

以北京的限购政策为例：

1. 中央政府可在住房和城乡建设部指定的40个重点城市统一实施基本限购令。本地户籍和持有人才居住证的家庭最多只能拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多只能拥有一套住房；两次购房时间需相隔两年以上；公司禁止购房。
2. 该市户籍居民家庭（包括部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）限购两套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购一套住房。
3. 该市暂停本市户籍居民家庭拥有两套以上住房、非本市户籍居民家庭拥有一套以上住房以及无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。对于境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。