居住权在什么情况下可以对抗所有权

李大与李-小之间的房屋纠纷：居住权与所有权的权衡

分歧

对于刘某是否有权要求李大腾出房屋，存在两种不同的意见。

第一种意见

根据物权制度，刘某作为房屋的实际所有权人，有权要求李大腾房。刘某购买房屋并办理了过户手续，支付了价款，因此享有房屋的占有、使用、收益和处分权。

第二种意见

李大享有该房屋的居住权，刘某不能要求李大腾房。尽管房屋所有权已经变更为李-小，但李大从2000年起一直在该房居住。居住权具有人身属性，应根据利益平衡原则优先予以保护，对所有权有一定的限制。

权衡分析

笔者认同第二种意见，以下是主要理由：

一、李大享有合法的居住权

李大依法享有该房屋的居住权，并受法律保护。李大购买了该房屋并在2000年6月20日入住，尽管房屋所有权后来变更为李-小名下，但李大并没有其他合法住房。根据李大与李-小的父子关系和赡养义务，李大不具备被腾房的条件。此外，根据《老年人权益保障法》的规定，赡养人有责任妥善安排老年人的住房，不得强迫老年人迁居条件低劣的房屋。赡养人不得侵占老年人自有或承租的住房，也不得擅自改变产权关系或租赁关系。这一法律精神明确规定了子女保障老年人住房和不得擅自改变产权关系的责任。

二、居住权具有人身属性

居住权是法律规定特定人享有或房屋所有人为特定身份关系的自然人而设立的权利。设立居住权的目的是为了解决特定主体（尤其是老年人）的生活困难，具有扶危解困的救助性质，因此具有人身专属性。此外，我国民事法律制度中确定了“买卖不破租赁”的原则，明确了房屋所有权的转让不改变房屋的使用状态。居住权与本案中的老年人居住权利基本相同，都是对所有权的限制。根据法理和类推原则，居住权作为人身属性的权利应优先于物权，因此可以认定本案中的居住权可以对抗所有权。

三、保护老年人住房是重要的人权保护内容

保护老年人住房是国际公认的人权保护的重要内容，也是我国社会“老龄化”过程中亟需解决的问题。在我国传统文化和社会保障不完善的影响下，大多数老年人需要由子女养老送终。在本案中，李-小让李大继续居住在房屋中是其尽赡养义务的一种方式，也能让李大更好地度过晚年。如果认可刘某有权要求李大腾房，李大将面临无房可住或居住条件恶化的境况，势必引起家庭矛盾和赡养纠纷，老人的晚年生活将在家庭矛盾中度过，这显然与我国法律保障人权的精神不符，也不利于社会和谐稳定。

综上所述，尽管房屋所有权已经变更为李-小名下，但李大的居住权不会因此而改变。