看房确认书规定“跳单”赔偿合理吗

近年来，在二手房交易过程中，由购房者签订的看房确认书引发的纠纷不断，购房者由于所谓的“跳单”行为即私自与房主成交被房产中介机构诉至法院的事件也时有发生。日前，江西省南昌市的谢先生就遇到了这样的事，南昌市**地产顾问有限公司以其违反了看房确认书中有关规定为由，将其诉至法院，索赔违约金1万余元。记者就此进行了调查。

调查

确认书均规定“跳单”违约责任

3月30日下午，记者以欲购二手房为名，走访了南昌市多家房地产中介公司，发现要求签看房确认书的中介公司为数不少，其提供的看房确认书的格式、规定各不相同，但有两个共同点，一是均规定如果看房后私自与房主成交，要向中介公司支付一定的违约金，二是未提及中介公司的违约责任。

走访中，**房产公司的工作人员要求记者签完看房确认书后再看房，并称“签字只是代表他带客人看房的工作量”。记者发现，该看房确认书要求记者在3个月以内不能与房主私自交易，否则需支付两倍的代理费。**房产公司的工作人员在领记者看房后，拿出了一份看房确认书要记者签字，其中规定如果记者私自与房主成交，“需支付房价的5％作为违约金”。

南昌某房产中介公司经理万*强在接受记者采访时表示，以前没有要求客户签看房确认书，不少购房者在看完房后就直接与房主联系，或者通过其他中介公司成交。由于没有事先约定，对于这种“跳单”行为，公司往往无能为力。现在要求客户签看房确认书并规定违约金，目的是为了防止某些购房者不诚信，损害公司的权益。

走访中，记者随机采访了几位准备购房的消费者，他们认为，看房确认书中只规定消费者的违约责任，而对中介公司网开一面，有失公平。

记者了解到，与谢先生有类似遭遇的消费者不在少数，但同样的案情，法院的判决结果却有差异，其争议焦点就在于看房确认书是否具有法律效力，房产中介公司收取违约金的规定是否属于霸王条款。

观点

看房确认书属于合同具有法律效力

南昌市房地产交易市场工作人员李-燕认为，看房确认书属于合同，购房者在签字之前，务必要仔细阅读条款，如不认可，可以不签字。但只要签了字，就表示购房者认可了，须承担相应的法律责任。对于看房确认书中的违约金等条款，房管部门没有过多的规定，双方可自行协商确定。

南昌市房地产行业资深律师张*茂认为，看房确认书是中介公司提供了服务的证明，如果双方是自愿签署的，那么该看房确认书就具有法律效力，购房者应按约定履行义务。在双方未解除看房确认书的情况下，购房者私下与房主或其他中介公司签订房屋买卖合同进行交易，就应承担违约责任。至于其中规定的违约金是否合理，则要依据协议的具体内容来确定。

部分条款涉嫌侵权应属无效

3月31日，江西省消费者协会投诉部工作人员王-军在接受记者采访时表示，首先，对购房者而言，看房确认书这一名称存在着明显的误导；其次，双方签订协议时，中介方应就协议中违约后果以及限制性的条款如实告知；再次，中介公司拟订的看房确认书，是一份不平等的格式合同，其中的部分条款限制了消费者选择服务的权利，加大了消费者的责任，应属于无效的霸王条款。

**朗秋律师事务所律师张*兵赞同王-军的观点。他认为，居间人与客户签订看房确认书，并没有促成买卖双方合同的成立，根据《合同法》第427条的规定，“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。也就是说，中介公司提供了服务，但购房合同未签订的，购房者即便违反看房确认书也不必担责，只对居间人支付一定的劳务费即可。