定金是指根据法律和合同规定，合同当事人为确保合同履行而预先支付给对方的金钱或其他代替物。根据《合同法》第115条的规定，当事人可以根据《担保法》的约定，向对方支付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应抵作价款或收回。如果给付定金的一方未履行约定的债务，则无权要求返还定金；如果收受定金的一方未履行约定的债务，则应双倍返还定金。
定金属于违约金的范畴，适用于债务不履行的情况，这是定金罚则适用的实质条件。约定定金的适用必须基于主合同的存在，并以主合同存在违约为前提条件。
总之，债务人履行债务后，定金应抵作价款或收回。给付定金的一方未履行约定的债务，则无权要求返还定金；收受定金的一方未履行约定的债务，则应双倍返还定金。
当事人希望通过支付或接受某种金钱作为债务担保时，应明确约定为“定金”，而不是“订金”。根据担保法司法解释的规定，如果当事人未约定定金的性质，而交付了留置金、担保金、保证金、订约金、押金或订金等，当事人主张定金权利的，法院将不予支持。因此，在订立定金合同时，必须使用“定金”而不是“订金”，以确保对债务的担保作用。
定金合同从实际交付定金之日起生效。如果双方仅订立了定金合同，但未交付定金，则定金合同不生效，也无法起到债务的担保作用。如果实际交付的定金金额多于或少于定金合同约定的金额，视为对定金合同的变更。然而，如果对方当事人提出异议并拒绝接受定金，则不能视为对定金合同的变更。
根据担保法的规定，定金数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。超过这个限制的部分将无效。因此，在设定定金数额时，应根据法律规定，确保定金不高于主合同标的额的20%。
定金罚则作为一种相对严厉的惩罚措施，并非在任何情况下都可以适用。根据担保法司法解释第120条的规定，当事人一方迟延履行或其他违约行为导致合同目的无法实现时，可以适用定金罚则。但如果法律另有规定或当事人另有约定，则除外。如果当事人一方未完全履行合同，则应根据未履行部分在合同约定内容中所占比例来适用定金罚则。因此，除了在合同订立阶段约定定金、成约定金和解约定金时可以适用定金罚则外，一般要求合同目的无法实现才能适用违约定金。轻微的违约并未导致合同目的无法实现的情况下，不能适用定金罚则，除非法律另有规定或当事人明确约定。
合同中的定金比例问题。定金作为担保方式，其比例不能超过合同总金额的20%。合同中如约定超过此比例，则超过部分不能起到担保作用。定金具有担保合同履行的作用，如果一方不履约，可能需要双倍返还定金。同时，守约方可以选择适用定金条款或违约金条款，但不能两者都
购房定金退还的合理性问题。在开发商具备合法销售资格且业主违约时，定金可能不予退还。业主应采取保护措施，包括减少定金金额、谨慎签署认购书等。在特定情况下，如合同主要条款未达成一致意见、补充协议协商未成或国家新政策导致不符合购房条件等，购房者可以要求返还
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