不动产预告登记与异议登记有什么区别

一、预告登记的定义

预告登记是指为保全物权的顺位请求权、保全债权的实现等目的而进行的登记。当事人在签订买卖房屋或其他不动产物权协议时，可以根据约定向登记机构申请预告登记，以保障将来实现物权的权益。

二、不动产预告登记与异议登记的区别

1、权利内容的不同

预告登记制度和异议登记制度所保全的权利内容有所不同。各国家和地区的法律对于预告登记制度所保全的请求权范围都有明确规定。以台湾地区的《土地登记规则》为例，第96条规定了以下情形可以申请预告登记：

1. 保全土地权利转移或消灭的请求权；
2. 保全土地权利内容或次序变更的请求权，包括附有条件或将来确定的请求权。

可见，预告登记制度一般可以保全涉及物权设定、转移、变更或消灭的请求权，以及附有始期、停止条件或其他将来确定的物权变动的债权请求权。而在日本民法中，预告登记制度还可以保全物权。

异议登记则是为保全经登记的不动产物权登记请求权而设立的。一般情况下，异议登记发生的情形有两种：

1. 登记的涂销，即物权的合意不存在、无效或被撤销；
2. 登记的更正，即登记人员错误登记或涂销的情形。

2、推进程序的不同

对于预告登记而言，推进至本登记有两种情况需要区分：

1. 预告登记受保全的请求权，如果没有义务人的中间处分，预告登记权利人在进行本登记时需要获得义务人的协助。如果义务人不愿意协助，预告登记权利人可以通过诉讼要求其协助，然后依据判决进行登记。
2. 预告登记后，如果义务人将不动产转让给第三人，损害了预告登记权利人的请求权，对于预告登记权利人的关系来说，该转让是无效的。

预告登记权利人应该如何主张该转让无效以实现请求权呢？根据德国法律，在必要时，预告登记权利人可以通过诉讼要求第三人同意将预告登记义务人重新登记为所有人。对于预告登记义务人请求权利转移的诉讼和第三人请求同意的诉讼，可以合并解决，也可以分别提起。一般来说，在推进至本登记的程序上，预告登记权利人应该取得利害关系人的承诺书。

异议登记则不同，如果异议登记是有理由的，即异议是正当的，异议登记权利人可以直接申请涂销无效登记并申请更正登记，无需征得利害关系人的同意。如果异议是不正当的，异议登记本身就不起任何效力，也就不存在推进至本登记的问题。