房地产风险聚集深圳

分析人士指出，除了中介机构的炒作，银行信贷偏向房贷也一路助推了深圳楼市的持续快速上涨。

房价上涨过快加大房地产风险的聚集。近日，深圳经济特区金融学会下发了《关于加强个人住房贷款风险控制措施的决议》，并称在3月28日起执行该决议。业界分析认为，此举跟此前叫停首付贷、众筹炒房相比，对炒房客的打击力度非常大。

A,发文全面收紧房贷审核

深圳经济特区金融学会上周三发布《关于加强个人住房贷款风险控制措施的决议》，称要全面收紧房贷审核，该决定于3月28日执行。文件主要内容包括：合理把握住房贷款规模、避免无序的价格竞争、严格控制首付贷、认真核实购房人的婚姻状况、加强购房人偿债能力审查、实行差别化的住房贷款条件等。

值得注意的是，文件特别提到“住房贷款申请日前两年内有两次住房贷款记录的，应拒绝受理房贷业务;严格个人再交易住房贷款首付款资金监管，在银行监管比例不得低于房产总价的22%，严禁个人再交易住房贷款转存第三方个人银行账户”，这明显主要针对炒房客。

分析人士指出，“住房贷款申请日前两年内有两次住房贷款记录的，应拒绝受理”这一条对炒房客尤其具有刚性约束力，其力度可以跟4月1日深圳上调二手房交易评估价相比。“此举跟此前叫停首付贷、众筹炒房相比，对于炒房客打击力度非常大，对于高价盘、郊区盘也具杀伤力。”

但这么重要的一个文件为何是深圳经济特区金融学会发布而不是深圳人行来公布?深圳经济特区金融学会的业务指导单位为“中国人民银行深圳市中心支行”。坊间认为，该文件对深圳的金融机构具有约束力。

B.新增房地产贷款增长较大

近来深圳楼市涨势较快，记者了解到，除场外配资等中介活动外，银行信贷实则是主力军。按银监会的口径，房地产贷款主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。

数据显示，2015年深圳市全年新增房地产贷款，占新增各项贷款的一半以上。2015年12月末，深圳市金融机构人民币各项贷款余额为28223.74亿元，同比增长18.40%;比年初增加4368.21亿元，增长18.31%。

2016年1月，房地产贷款仍在放量增长。记者从深圳一家国有大行信贷部了解到，该行1月新增贷款中，新增房地产贷款占到贷款总量的一半以上。

多家银行人士也表示，按揭贷放量也很明显。一名不愿具名的业内人士认为，2015年银行信贷普遍向房地产市场倾斜，除了P2P通过地产中介对接首付贷，银行表内外资金也以各种方式为个人购房加杠杆。

以深圳为例，深圳2015年的首套房贷最低至82折，去年9月30日深圳又出台楼市新政中“一套房已经结清房贷的，购买二套房可以按照首套房来认定”这样的政策;再看上海，上海房市首套房按揭利率普遍在85折，83折利率也不在少数。“银行信贷对深圳、上海楼市的倾斜，助推这几个一线城市的楼价一路疯涨。”上述业内人士如是说。

一名监管人士指出，房地产的量价增长得到了银行的信贷支持，而P2P平台等中介社会资金又助推了高杠杆风险。

C.深圳上海收紧信贷政策稳房价

深圳、上海等一线城市的楼价持续快速上涨，加大房地产风险的聚集，而这个风险一旦传递到金融系统，显然不是监管层愿意看到的。事实上，深圳、上海等一线城市近期已陆续出台了抑制炒房行为、打击炒房客的信贷政策。

深圳方面，近期监管部门组织近20家银行召开房地产信贷监管的有关会议，强调房地产信贷风险，抑制投机性需求，明确将严禁银行理财资金对接各类首付贷产品。记者从深圳市房地产经纪行业协会官网上看到，4月1日起，深圳市二手房交易评估价格会上调50%左右。

此外，对于深圳去年9月30日出台的楼市新政中“一套房已经结清房贷的，购买二套房可以按照首套房来认定”这一条，有监管部门建议，将首付比例提高40%—50%。上周五晚，深圳正式出台相关信贷调整政策，对一套房已经结清房贷的，购买二套房首付明确规定从原来的三成提高到四成。

上海的动作更大。上海上周重拳出击楼市投机行为：首先是房贷利率统一上调为不得低于9折，而目前上海房市首套房按揭利率普遍在85折，83折利率也不在少数，二套房贷款利率上浮10%亦未被严格执行;其次将执行“认房不认贷”的政策，即已有购房记录，不管贷款是否还清，再次购买都执行二套房贷款政策;最后，严格执行普通和非普通住房首付政策，即普通二套房贷款首付最低五成，非普通二套房贷款最低七成。

在业内人士看来，上海出台的上述抑制炒楼市的政策中，第二和第三点力度最大，“‘认房不认贷’意味着二套房的认定范围大大扩充，再加上二套房首付比例和二套房按揭利率的提高，二套房的需求量很有可能将被抑制。”一名银行业内人士这样告诉记者。

上述银行人士认为，深圳出台的政策，其效用可以跟4月1日深圳上调二手房交易评估价相比，但力度远不如上海直接提高首付成数和限制优惠利率。“银行一旦提高首付比，可以明显抑制市场过热。”

银行声音

强调风险控制要控制好节奏

事实上，经济下行期企业风险升高，加上流动性充裕，在此背景下，大多银行都收紧了企业尤其是小微企业贷款，而选择做大房贷。“房贷是一个风险比较低，也是一个长期可以把客户黏在银行的一种产品。”平-安银行副行长蔡*凤如此评价。

银行对于按揭贷款和未来房贷市场走势普遍比较乐观。她坦言，房贷这块业务一直在平-安银行的业务占比里比较低，房贷在该行整体零售贷款的占比只有3.78%。“其实我们从去年开始已经计划慢慢把房贷做大，最近国家也有很多政策出台，所以短期来看，我们认为整个房贷业务量会上升”。

分析人士称，随着监管层抑制炒房的相关政策陆续出台，银行的房贷策略也将会有所调整。以平-安银行为例，该行已明确今年的房贷策略之一就是按照央行监管的相关规定，首先满足家庭贷款首套房、改善型住房的需求;其次，会加大风险控制，挑选更优质的发展商和客户群，严守国家规定的首付比例。

蔡*凤说，“大家现在看到很多城市房价上涨很厉害，2008年金融海啸的源头就是美国次贷的零首付，所以银行一定要提高警惕，防止社会资金加大投机性购房的杠杆，导致风险向银行业传导。”

这名来自香港的平-安高管强调，该行会通过资产证券化把资金盘活，也会逐步把房贷按揭比例提高，“但一定会全面考虑2016年总的房贷策略，强调风险控制，控制好节奏”。

小编获悉，监管已拟要求银行开展压力测试，监测房价波动对于信贷质量的影响，以此审慎合理控制信贷增速和集中度。同时，拟对部分房地产贷款增速过快的银行，对于其房贷业务的合规等情况开展专项审计和检查。