西安买房如何算首套房,怎样认定二套房

最新首套房认定标准

一、首套房认定标准

根据2014年9月30日央行银监会发布的《中国人民银行中国银行银行中心信用卡中心信用卡申请业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，首套房贷利率下限为贷款基准利率的0.7倍。以下是最新的首套房认定标准：

1. 已购买过一套房且商业贷款已结清，再次贷款购买房屋，被认定为首套房。
2. 已购买过一套房且通过房屋登记系统无法查询到房产，但在银行征信系统中有贷款记录，再次贷款购买房屋，被认定为首套房。
3. 曾全款购买过一套房，现在通过贷款购买房屋，被认定为首套房。
4. 曾全款购买过一套房且后来卖掉，房屋登记系统无法查询到房产，再次贷款购买房屋，被认定为首套房。
5. 个人名下有两套房的商业贷款记录，全部已还清并出售，且能提供两套住房出售的证明，再次贷款时被认定为首套房。
6. 个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款已出售，且能提供住房出售的证明，申请商业贷款购买房屋时被认定为首套房。
7. 夫妻一方婚前使用商业贷款购买房屋，另一方婚前使用公积金贷款购买房屋，婚后两人以夫妻名义共同贷款购买房屋。如果贷款已还清，银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等因素灵活把握贷款利率和首付比例。
8. 夫妻一方婚前拥有房产但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后共同申请贷款购买房屋，被认定为首套房。

二、最新二套房认定标准

根据认贷不认房政策，以下是最新的二套房认定标准：

1. 已购买过一套房且商业贷款已结清，再次贷款购买房屋，被认定为首套房。如果贷款未结清，则被认定为二套房。
2. 个人名下有两套房的商业贷款记录，其中一套已还清而另一套未还清，再次贷款购买房屋被认定为二套房以上。
3. 夫妻一方婚前使用商业贷款购买房屋，另一方婚前使用公积金贷款购买房屋，婚后两人以夫妻名义共同贷款购买房屋。如果贷款已还清，银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等因素灵活把握贷款利率和首付比例。如果贷款未还清，则被认定为二套房以上。
4. 准备结婚的两人还没有领取结婚证，一方名下有房产和房贷未还清，另一方没有任何房产和房贷记录。现在两人一起购买新房，登记两个人名字，没有贷款记录的人申请贷款，二人因共为产权人从银行按揭贷款买房被认定为二套房。

三、认贷不认房

根据2014年9月30日发布的通知，首套房贷利率下限为贷款基准利率的0.7倍。对于拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买房屋，被认定为首套房。在已取消或未实施限购措施的城市，对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买房屋，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

认贷不认房是指在界定二套房时，如果买家在银行征信系统中已有一条贷款买房的记录且贷款未结清，那么再次申请贷款买房时，该房被认定为二套房或以上；如果已经结清所有贷款，即使买家名下已有一套房，银行业金融机构依然执行首套房贷款政策；如果买家名下已有2套及以上住房并已结清相应购房贷款，又申请贷款购买房屋，银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例。

假设您名下有1套房且没有贷款或已结清贷款，再次购买房屋时可以享受首套房贷款政策。但如果贷款未结清，则将执行二套房政策。需要注意的是，首套房、二套房、三套房的认定标准都是以家庭为单位的，家庭由本人、配偶和未成年子女组成。只要一个家庭名下有房贷未结清，再次贷款购买房屋就被认定为二套房。第三套房的认定也是以家庭为单位。