回迁二手房应怎样保证权益

回迁房购买的法律程序和注意事项

查验卖方身份和产权证办理

作为买方购买回迁房，首先需要核实卖方是否确实是回迁房户主。入住后，还需要等待一段时间才能办理产权证。在办理产权证之前，没有其他政府手续可办，仅依据购买协议。因此，建议双方签订完备的购买协议。

无房产证的回迁房处理方式

可以确定回迁房属于安置性质，目前全国各地存在很多回迁安置房。一般法律程序上不允许回迁安置房进行买卖，买卖也没有法律保障。只能请律师做财产转移记录，并开具律师证明。购买回迁房需要慎重考虑。

房产证备案和更名问题

现有房产证的房屋，房产证受理和备案在房管局进行。如果可以更名，证明在房管局没有备案，可能手续还没有办齐。因此，对于5年内办理房产证也不能保证。

公积金使用和优惠政策

不同地方的规定不完全一样。在某些地方，已经拥有一套房屋并继续交纳住房公积金的情况下，可以提取公积金并享受公积金利率。但是，利率会按照银行规定上浮10%。办理二手房交易手续费按照2011年最新的国家住房管理办法收取，无论是公积金购房还是商业贷款购房都适用。建议在购房前咨询当地公积金管理处，了解当地的管理规定和公积金购房的优惠政策。

二手房使用年限的计算

一般住宅的适用年限为70年。住宅用作二手房时，使用年限为70年减去已使用年数。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让的最高年限根据不同用途确定。居住用地的最高年限为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或其他用地为50年。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十二条规定，通过转让方式获得的土地使用权的使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。