二手房买卖中的评估情况及折旧费评估方法

二手房买卖中需要进行房地产评估的情况

房地产评估在二手房交易中并非必需程序，一般情况下，买卖双方只要协商确定了买卖价格，房地产管理部门就会根据该价格进行过户登记。然而，在以下几种情况下，需要进行房地产评估：

1. 价格明显过低

当二手房交易价格明显低于房地产价值，并且买卖双方不愿意调整价格时，房地产管理部门会委托具备资质的专业评估机构对该二手房进行评估，并以评估价格作为缴纳税费的依据。这种情况通常发生在买卖双方为了减少税费而低报或少报交易价格时。

2. 买卖双方认为有必要

为了确定合理的交易价格，买卖双方可以委托评估事务所对二手房进行评估，作为交易价格的参考。特别是对于境外人士或外地人来说，他们可能对国内或当地的房地产市场不了解，并且对对方的报价或中介机构的评估不信任，因此可能会自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行评估。

3. 进行房地产保险

在房地产保险中，需要对房地产进行评估，包括保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。

4. 申请抵押贷款

当向银行申请房地产抵押贷款时，银行需要对抵押物的价值进行评估，以确定抵押物的担保价值。有些购房人为了少付首付款而多报二手房交易价格，这对贷款银行来说存在很大风险。因此，银行会委托评估机构对抵押人的房地产进行估价。此外，借款人为了顺利贷款，也会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。

5. 发生房地产纠纷

当二手房买卖合同签订后，一方或双方因价格过高或过低而产生纠纷时，仲裁机构、法院或双方当事人可委托专业评估机构对争议房地产进行评估，为解决纠纷提供参考依据。

如何评估二手房的折旧费

房屋折旧是以折旧费的形式补偿房屋价格的一种方式。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗，即房屋价值的逐渐减少。房屋在长期使用过程中，尽管其实物形态不变，但由于自然损耗和人为损耗，其价值会逐渐减少。这部分价值的减少以货币形式表现为折旧费。确定折旧费的依据包括建筑造价、残值、清理费用和折旧年限。

1. 建筑造价

建筑造价是计算折旧费的基础，包括建造过程中必要的物质消耗、劳动报酬、税金和利润，是住宅经营中的进货价。建筑造价只应包括住宅本身的进价，不应包括其他费用。由于住宅的使用年限很长，甚至可以达到几十年或一百多年，在这个时间段内物价有很大的变化，因此一般不以原始造价作为计算依据，而是按照重置的方式，即根据在现实条件下重新建造该类住宅所需的货币支出来计算。

2. 残值和清理费用

房屋的残值是指经过长期使用后，房屋失去使用价值并经过拆除清理后残留的建筑材料的价值。清理费用是拆除清理破旧房屋时支付的人工和机具费用，是使用房屋的额外费用，应计入成本。残值和清理费用通常以残值扣除清理费用后的剩余部分为净残值。由于残值在住宅价值中所占比例不大，并且只能在住宅报废后才能得到，因此无法与原值进行比较。在计算折旧费时，通常使用当时工资和材料价格水平预估的方法，有时也会使用残值率这一参数，即残值与原值的比率。不同结构的房屋通常有不同的残值率。

3. 使用年限和折旧年限

使用年限是指房屋在长期使用过程中，由于外界的物理、化学因素作用下，发生有形磨损的年限。折旧年限是指房屋价值转移的年限，是由使用过程中的社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命，也称为经济寿命。折旧年限除了与使用年限有关，还受到无形损耗的影响。

根据《国有企业固定资产折旧试行条例》，房屋类固定资产的折旧采用平均年限法，也称为定额折旧法。其计算公式为：

折旧费 = 造价 - 残值 × (1 - 残值率)

消费者在购买二手房时，也可以利用折旧法大致估算所购房屋的价值。计算公式为：

房屋价格 = 造价 - 年折旧费 × 已使用年数

当然，确定房屋价格还需要考虑其他因素，如房屋所处的地段位置、建筑面积和楼层朝向等。