在中介看房后是否可以私下与卖方签购房合同

在中介看房后是否可以私下与卖方签购房合同

为了帮助大家更好的理解，就以一个案例为例：

案例

李某到多家房屋中介公司挂牌销售自己不常住的房屋。10月22日，甲中介带陶看了该房屋;11月23日，乙中介带陶先生的妻子曹某某看了该房屋;11月27日，甲中介带陶先生看了该房屋，并于同日与陶先生签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定：

陶先生在验看过该房地产后六个月内，陶先生或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶先生有关联的人，利用甲中介提供的信息、机会等条件但未通过甲中介而与出卖方达成买卖交易的，陶先生应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向甲中介支付违约金。

当时甲中介对该房屋报价165万元，而乙中介报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在乙中介居间下，陶先生与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶先生向乙中介支付佣金1.38万元。

之后，甲中介将陶先生告上法庭，并诉称：陶先生利用甲中介提供的房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶先生按约支付甲中介违约金1.65万元。

裁判结果

被告陶先生应于判决生效之日起十日内向原告甲中介支付违约金1.38万元。

剧情反转

宣判后，陶先生提出上诉。他认为，该房屋原产权人李某委托多家中介公司出售房屋，甲中介并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。陶先生并没有利用甲中介提供的信息，不存在“跳单”违约行为。

最终裁判结果

甲中介要求陶先生支付违约金1.65万元的诉讼请求，不予支持。

裁判理由

法院生效裁判认为：甲中介与陶先生签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。

根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。

本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶先生及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶先生并没有利用甲中介的信息、机会，故不构成违约，对甲中介的诉讼请求不予支持。

裁判要点

房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

注：

居间人是为委托人与第三人进行民事法律行为报告信息机会或提供媒介联系的中间人。居间人的存在意义是由于期货交易的参与需要交易者具有较强的专业性。

居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。