如何构建商品房预售登记程序

构建商品房预售登记程序的法律要求和程序

一、申请预售登记所需材料

在联机签约之日起30日内，申请预售登记需要准备以下材料：

1. 网上打印的商品房预售合同一式四份（双方当事人已签字或盖章）；
2. 网上打印的商品房预售合同签约证明和预售登记申请书；
3. 房地产开发企业的营业执照复印件、法定代表人（或负责人）身份证明书复印件、授权委托书原件各一份；
4. 国有土地使用权证原件及复印件各一份；
5. 买受人身份证明复印件，包括：
   • 买受人为自然人的，提交身份证件的复印件；买受人为外省市自然人的，还需提交《暂住证》或《工作居住证》的复印件；
   • 买受人为法人或其他组织的，提交经年检的企业法人营业执照或事业单位法人证书，或批准该法人、其他组织成立的文件，法定代表人或负责人身份证明；
   • 向境外（含港、澳、台）自然人、法人或其他组织预售商品房的，还需提交涉外项目国家安全审查批准文件；
   • 预售已被抵押的商品房，还需提交抵押权人同意预售的材料。

二、商品房预售的特征

商品房预售具有以下特征：

1. 房屋预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，并将该期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力的依据。
2. 房屋预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未形成。因此，国家加强了对商品房预售市场的规范。我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定，并要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。