商品房认购书有什么用

商品房认购书的法律意义及作用

一、认购书的性质和效力

认购书是商品房交易中常见的文件，但也容易引发法律纠纷。根据《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和第五条第1款的规定，认购书是一种预约合同。本文对认购书的法律问题进行简要分析。

认购书作为预约合同，其效力与商品房销售合同的效力有所不同。预约合同是指谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同而达成的书面允诺或协议。预约合同与本约的最根本区别在于：预约合同仅能要求对方诚信谈判和履行订立本约的义务，不能直接要求对方履行本约的内容。

在审判实务中，原告常根据认购书请求法院判令被告履行交房义务，但最终被驳回诉讼请求。这是因为交付商品房是属于本约即商品房买卖合同的内容，而不是认购书的内容。认购书属于学理上的“将行谈判的预约”，即使双方在认购书中规定了交易的具体条款，双方当事人也不受其约束，他们仅承担继续谈判直至达成最终本约的义务。认购书的效力主要体现在以下三个方面：

1. 开发商应充分披露可能影响买方订立本约的信息，以解决买卖双方信息不对称的问题。
2. 开发商不得强加不合理的实质谈判义务，特别是不得利用自身优势免除责任或加重买方责任。
3. 双方当事人应恪守诚信义务，持续进行谈判，除非出现重大僵局或终止谈判的事由。

二、商品房认购书的法律依据

根据《合同法》第6条的规定，当事人在行使权利和履行义务时应遵循诚实信用原则。合同当事双方不仅应按照诚实信用原则行使合同权利，而且在履行合同义务中也应以善意的方式，按照诚实信用原则履行，不得规避合同约定的义务。

根据《合同法》第107条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《合同法》第113条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

如果一方当事人违约，则应承担相应的违约责任。如果认购书中明确约定了违约责任，应根据约定执行。如果违约赔偿金额不足以弥补守约方的实际损失，守约方还可以根据《合同法》第113条要求相应的补偿。