购房定金的退还条件

根据相关法律规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

拒绝订立主合同的情况

当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

符合商品房销售条件的情况

根据建设部的《商品房销售管理办法》规定，符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。

综上所述，购房定金的退还受到一定条件的限制。只有在合同条款无法达成一致意见的情况下，才可以要求退还定金。此外，必须在认购书约定的期限内签订合同，并且需要提供证明文件来支持退还定金的要求。购房人可以通过合同条件谈判时的修改记录或双方谈话的录音来证明。对于没有销售许可证或产权证的项目，定金可以在任何情况下退还，无需进行大量的取证工作，可以直接起诉。