原合同解除后转租合同会不会自动失效

转租期间原租赁合同解除，转租合同是否随之解除，以及合同双方的权利义务

一、分歧意见

根据《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定，承租人转租房屋应当经出租人书面同意。如果承租人未经出租人书面同意转租，则出租人有权解除租赁合同并收回房屋，并要求承租人赔偿损失。因此，有一种观点认为，在原租赁合同解除时，转租合同应随之解除，丙不需要再向乙支付房屋租金。

然而，另一种观点认为，根据合同相对性的理论，只有合同当事人才能享有权利并承担合同义务。合同只对当事人产生约束力，非合同当事人不能强制执行合同。具体到本案，甲与乙之间的租赁合同解除时，并不自动导致乙与丙之间的租赁合同终止。因此，丙仍应按照与乙的约定支付房屋租金，直到根据双方约定通知解除乙与丙之间的租赁合同。

第三种观点认为，尽管甲与乙之间的租赁合同解除时，乙与丙之间的租赁合同并非自然解除，但在乙无法履行的情况下，丙无需继续向乙支付租金。

二、评析

首先，需要明确的是，《城市房屋租赁管理办法》是建设部颁发的部门规章。我国法律仅在《行政诉讼法》第五十三条第一款中确立了“参照规章制度”的制度。至于民事诉讼是否“依据规章”还是“参照规章”，法律并未直接表明。在司法实践中，部分行政规章虽然已被民事审判适用，但多为行业资质、行业标准、管理规范等方面的规定。而涉及合同解除等民事基本法律问题时，应以民法为准，因此转租合同的解除与否并不适用该办法的直接认定，而应适用《合同法》的规定。

其次，第二种观点机械地运用了合同相对性的理论，割裂了两个租赁合同的关联性。诚然，在甲与乙之间的租赁合同解除时，乙与丙之间的租赁合同并非自然终止。甲与乙之间的租赁合同解除只是乙与丙之间租赁合同解除的条件，因为乙自2005年12月1日起丧失了对房屋的转租权，无法履行对丙出租房屋的义务。根据《合同法》第九十四条第(四)项的规定，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的时，对方可以解除合同。但我国法律并未采取当然解除主义，合同解除通常需要有解除行为。因此，在本案中，解除权应由丙作为解除权人发出解除合同的意思表示，合同自通知到达乙时解除。因此，转租期间原租赁合同解除并不会导致转租合同随之解除。然而，由于甲在2005年12月1日终止执行与乙签订的租赁合同并收回了乙承租的写字楼，乙已无法按约定全面履行对丙的租赁义务。

综上所述，本案中第三种观点更为合理。在转租期间，原租赁合同解除并不会自动导致转租合同的解除。然而，由于乙无法履行租赁义务，丙无需继续向乙支付租金。