常见租赁合同纠纷该如何处理与维权

如何增强租房维权意识

选择合适的合租伙伴

在选择与他人合租时，建议优先考虑与自己熟悉的同学、朋友、老乡等共租一套房屋。这样可以互相照顾，并且在发生纠纷后，能够迅速形成统一战线，避免孤身作战，增加维权难度。

选择正规的房屋中介公司或直接找房屋所有权人租房

在签订租房合同前，应选择正规的房屋中介公司，或者直接找房屋所有权人租房。需要仔细核对房产证、身份证等各类证件，并审查中介公司的委托手续。同时，应尽量事先走访所租住房屋所在地社区、居委会、派出所等，了解房屋的真实状况。如果房屋是从个人手中转租，也就是所谓的“二房东”，要尽量了解“二房东”的出租权限，以及其工作单位、家庭住址、身份证号码等信息。

审查合同条款

在签订租房合同时，要仔细考虑和斟酌合同条款约定的租金、违约金、押金、违约条款、免责条款、合同解除等事项，以免在维权时找不到合同依据。

保留相关票据

在合同履行过程中，对于房租、保证金等的支付，应保留相关票据，以便在事后能够取证。同时，应避免一次性支付过多房租的情况，以免造成损失。

案例一：合同主体“模糊化”

背景

王女士通过某房地产经纪公司租赁一套房屋，并签订了房屋租赁合同。合同中出租人一栏填写的是李某某的名字，代理人一栏写的是该房地产经纪公司的名字。在合同最后签字处，只有代理人处盖有该房地产经纪公司的公章。

问题

王女士与该房地产经纪公司发生纠纷，要求退还剩余租金和押金。然而，立案法官认为该租赁合同的主体是王女士和李某某，房地产经纪公司只是李某某的委托代理人，因此王女士的诉讼主体不适格，无法立案。

法官提示

代理出租和转租是房地产经纪公司常见的经营业务。代理出租是指房地产经纪公司以出租人的名义代理出租房屋，与出租人之间是委托关系；转租是指房地产经纪公司在租赁期内将承租房屋再次出租给第三方，与出租人和第三方之间均为租赁关系。在实践中，许多房地产经纪公司故意将合同主体做“模糊化”处理，使承租人在发生纠纷并起诉房地产经纪公司时，可能因为主体不适格等问题遇到障碍。因此，在签订租赁合同时，应认真审查合同主体，明确出租方，遇到类似情况要主动向房地产经纪公司提出修改合同主体。

案例二：迟延两日交房租

背景

史先生与某房地产经纪公司签订房屋租赁合同，约定史先生以押一付三的方式支付租金，并要求提前30天交纳下一期的房租。合同规定，如果迟延交款，每日加收滞纳金500元；如在第二天仍未交纳，视为合同终止，史先生放弃屋内所留物品所有权，房地产经纪公司有权开启房门，接纳新住户入住。史先生因外地出差未能按时交纳房租，回京后发现房屋已被换锁。

问题

史先生认为自己没有故意不交房租，只是因客观原因迟延几日。另外，他的租金已支付到指定日期，因此诉至法院要求退还剩余租金和押金。然而，房地产经纪公司认为史先生未按合同约定及时交纳房租构成违约。

法官提示

房地产经纪公司提供的格式合同中，双方的权利义务往往不平等。很多合同中的违约责任条款针对承租人设定，有的甚至设置了较重的责任义务，而对房地产经纪公司的违约责任条款则很少。因此，在签订合同时，一定要仔细阅读合同条款，特别是违约责任条款，并对不公平的条款提出质疑，不要盲目签字。

案例三：补充条款设陷阱

背景

小谢想短期租赁一间房屋，但某房地产经纪公司表示合同是格式文本，租期至少一年以上。经纪人表示只要在合同最后加上一条补充条款即可中途退租。双方在补充条款中约定“待出租人找到下一个承租人时，承租人可以提前退租”。经纪人口头告知小谢这样就可以在租期内退租，无须承担违约责任。然而，半年后小谢要求退租，房地产经纪公司以合同期内未找到下一个承租人为由不同意退租，并表示补充条款并未免除小谢的违约责任。

问题

小谢认为自己按照约定提前退租是合理的，并要求房地产经纪公司退还剩余租金和押金。然而，房地产经纪公司表示补充条款并未明确免除小谢的违约责任。

法官提示

在承租人对房地产经纪公司格式租赁合同产生疑虑时，经纪人常提出可以通过补充约定来保障承租人的权利。然而，许多房地产经纪公司仅通过经纪人口头承诺的方式与承租人达成所谓的“补充约定”，并未将其作为补充条款正式写入租赁合同，使这些补充约定变得“隐蔽”，承租人在发生纠纷后难以举证。另外，即使写入租赁合同的补充条款有利于承租人，也可能并未明确免除合同正文中承租人的违约责任，实际上削弱了承租人的提前退租权。因此，在签订合同时，不要盲目相信经纪人的口头承诺，对于补充条款要结合合同正文仔细推敲，以免陷入陷阱。