签订二手房买卖合同是否有效

签订二手房买卖合同的有效性

一、房产、地产分别转让，合同无效

根据法律规定，房屋所有权的转让必须同时转让土地使用权。因此，如果卖方将房产和土地分别转让给不同的当事人，或者只转让房屋所有权而不转让土地使用权，买方可以主张该买卖合同无效。

二、未办理登记过户手续，合同无效

房屋买卖合同的有效性取决于买卖双方是否办理了房屋过户登记手续。如果房屋没有正式办理登记过户手续，即使房屋已经实际交付给买方使用，合同仍然无效。

三、产权主体有问题，合同无效

出卖房屋的主体必须是该房屋的合法所有权人。如果非所有权人出卖他人的房屋，买卖行为将被视为无效。共有房屋的出卖必须征得所有共有人的同意，并提供共有人同意的证明文件。

四、侵犯优先购买权，合同无效

在出卖共有房屋时，共有人享有优先购买权。在出卖出租房屋时，承租人也享有优先购买权。如果房屋所有人出卖房屋时侵犯了共有人或承租人的优先购买权，共有人和承租人可以向法院请求宣告该房屋买卖合同无效。

五、单位违反规定购房，合同无效

机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋，除非经县级以上人民政府批准。如果单位违反规定购买私房，该买卖关系将被视为无效。

六、买卖中存在欺诈行为，显失公平，合同无效

在买卖城市私有房屋时，双方应按照公平原则，参照当地政府规定的私房评价标准确定价格，并经房屋所在地房管机关同意后方可生效。如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为，或者在合同生效后发现质量问题，买受人可以要求重新议定价格，如果协商不成，可以向法院提起诉讼。

七、非法转让，合同无效

以下情况下的房地产不得转让（包括买卖）：

1. 以出让方式取得土地使用权，但不符合转让房地产条件的；
2. 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他方式限制房地产权利的；
3. 依法收回土地使用权的；
4. 共有房产未经共有人书面同意的；
5. 权属有争议的；
6. 未依法登记领取权属证书的；
7. 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

二手房房屋买卖双方的费用分担

买方：

1. 契税：销售价或评估价（取高者）的1.5%；
2. 交易服务费：建筑面积（平方米）乘以3元；
3. 交易印花税：销售价或评估价（取高者）的0.05%；
4. 产权转移登记费：普通住宅办理不动产证需要80元，若有房屋抵押登记还需额外支付80元办理不动产登记证明。

卖方：

1. 交易服务费：建筑面积（平方米）乘以3元；
2. 交易印花税：销售价或评估价（取高者）的0.05%；
3. 个人所得税：销售价或评估价（取高者）的1%（满五年且为少数生活用房的房改房屋免征）；
4. 营业税及附加税：销售价或评估价（取高者）的5.6%（房产证或购房时的契税完税证未满五年）；
5. 土地增值税：普通住宅免征；非普通住宅3年内按房屋销售总额的0.5%征收，3年至5年按房屋销售总额的0.25%征收，5年以上免征。