到期未交房租怎么办

到期未交房租的法律处理方式

根据《中华人民共和国合同法》的规定，如果承租人到期未交房租，属于合同违约行为。出租人有权要求承租人在合理期限内支付租金。如果承租人未在规定期限内支付租金，出租人可以解除租赁合同。

依据《中华人民共和国合同法》

根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对于没有约定支付期限或约定不明确的情况，根据法律规定，租赁期间不满一年的应在租赁期满时支付，租赁期间一年以上的应在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的应在租赁期满时支付。

根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，如果承租人没有正当理由未支付或迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。如果承租人逾期不支付，出租人可以解除合同。

承租人的权利和义务

承租人的基本权利

根据法律规定，承租人具有以下基本权利：

1. 如果出租人有以下行为之一，承租人有权拒绝交付部分或全部租金，并可解除租赁合同：
   • 出租人未按租赁合同约定的时间提供房地产；
   • 出租人向承租人收取租金以外的其他费用；
   • 出租人对承租人正常、合理使用房地产进行干扰或妨碍；
   • 出租人未按租赁合同约定的责任负责检查、维护房地产及其设施，以致影响房地产安全。
2. 如果出租人违反租金管制规定，收取超过标准租金的，承租人有权拒绝交付超过标准租金部分。
3. 如果出租人经承租人书面通知仍不修缮房地产，承租人可报请区主管机关进行核查，并经同意后自行修缮，由出租人支付费用。
4. 租赁期限届满时，承租人有权按照相关法规向出租人提出续租要约，并享有优先承租权。
5. 如果出租人打算出售已出租的房地产，须提前一个月书面通知承租人。在同等条件下，承租人具有优先购买权。

承租人的基本义务

承租人应履行以下基本义务：

1. 按照租赁合同约定向出租人支付租金。如果未按时支付租金，承租人应向出租人支付约定的违约金。
2. 如果因为自身原因无法行使对房地产的使用权，不免除支付租金的义务。
3. 按照租赁合同约定合理使用房地产，不得擅自改变房地产的结构和用途。如果确需改变或进行装修，应征得出租人的同意，并按规定报请有关部门批准。由此产生的费用由承租人承担。
4. 在租赁期间，如果房地产出现缺陷影响正常使用，承租人应采取有效措施防止缺陷扩大，并立即书面通知出租人，并报区主管机关备案。
5. 如果因为承租人的使用不当导致房地产损坏，承租人应负责修缮并支付相关费用。
6. 在租赁期间，如果承租人未解除租赁关系而自行迁出，导致第三人占用并损坏出租房地产，承租人和第三人应承担连带赔偿责任。
7. 租赁期满后，如果承租人未经出租人同意或未与出租人达成续租协议而逾期不迁出，应加倍向出租人支付租金。如果造成出租人损失，承租人还应承担赔偿责任。

房屋租赁合同违约金的计算方法

根据合同约定支付违约金

如果租赁合同中对违约金有约定，双方应按约定的违约金比例支付。例如，合同约定的违约金为一个月的租金，那么一旦违约，出租人可以要求承租人支付一个月租金作为违约赔偿。

请求变更过高或过低的违约金

如果约定的违约金过高或过低，一方可以请求变更。如果约定的违约金超过实际损失的30%，可以认为约定过高，可以要求降低。例如，房屋租金每月仅为1000元，而约定的违约金为一万元，违约的一方可以请求降低。

根据实际损失计算违约金

如果租赁合同中没有约定违约金，应根据对方违约给自己造成的实际损失来计算违约金，并退回押金和多余的房费。

违约金与租金分开支付

违约金是独立于租金的支付，即使承租人尚拖欠租金，房屋租赁合同违约金不包括在拖欠的租金内。

处理方式和诉讼途径

双方应根据租赁合同的约定处理违约金问题。如果无法协商解决，可以向法院提起诉讼。

需要注意的是，根据法律的规定，违约一方应当选择定金、违约金和损害赔偿金中的一种方式追究违约责任。如果违约金或定金无法弥补实际损失，违约方有义务补足差额。因此，通过重复累加的方式加重违约方的责任是不被法院支持的。