东莞土地出让合同纠纷预防方案

依法签约、确保合同效力

确保合同主体资格合法

土地使用权出让合同的出让方应由政府土地行政管理部门担任。作为政府职能部门，其法律意识和水平应高于一般主体的企业和个人。然而，在现实中，无效的土地使用权出让合同并不少见，这不仅使当事人的真实意图无法实现，还导致国家土地资源的闲置和浪费。对于土地使用权出让合同的受让方，法律并没有明确的限制。根据相关法规，中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，只要具备民事权利能力和民事行为能力，均可依法取得土地使用权。因此，任何公民、法人或其他组织只要具备资质条件，都可以成为土地使用权的受让方。然而，房地产的开发建设需要符合法定的资质条件，因此，没有开发经营资质的非房地产开发企业是不能通过土地出让获得土地使用权的。因此，土地使用权出让合同的受让主体只能是具有房地产开发资质的房地产企业。然而，恰恰是负有对受让方主体资格审查义务的出让方自身的主体资格经常出问题。根据法律规定，只有市、县人民政府土地管理部门才能行使土地使用权出让权。然而，在实践中，除了各类开发区、园区管理委员会以外，还存在着以政府设置的其他临时机构的名义对外签订土地使用权出让合同的情况。这种行为严重超越职权，是违法的。根据司法解释的规定，自2005年8月1日起，对于这种主体资格违法的土地使用权出让合同，一律视为无效。因此，对于出让合同主体资格的审查，应杜绝行政权力的滥用。无论是哪一级政府或行政机构出让土地使用权，作为公众，一般不会提出异议。然而，一旦发生土地使用权出让合同履行的争议，合同当事人主体资格的审查就成为第一步。如果因主体资格违法而确认土地使用权出让合同无效，不仅会损害国家利益和当事人的经济利益，还会对政府的权威和公信力产生负面影响。