容积率纳入土地出让合同

依据《通知》，容积率等规划条件应纳入土地使用权出让合同

根据《通知》规定，对于以出让方式提供国有土地使用权的情况，在国有土地使用权出让前，市城乡规划主管部门应根据控制性详细规划提出容积率等规划条件，并将其作为国有土地使用权出让合同的组成部分。对于未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。如果土地使用权出让合同未纳入容积率等规划条件，该土地使用权出让合同将被视为无效。

严禁擅自变更国有建设用地容积率

《通知》还明确规定，任何单位和个人都不得擅自变更依法确定的国有建设用地容积率。除非符合以下四种情形之一，即“因城乡规划调整或修编造成地块开发条件变化；因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要，导致已出让或划拨地块的大小及相关条件变化；国家、省市的有关政策变化；法律、法规规定的其他条件”，方可进行容积率的调整。

什么情形下无需补缴土地出让价款?

《通知》明确规定的四种情形不需补缴土地出让价款

根据《通知》规定，对于要求提高容积率的建设用地土地使用人，必须重新签订土地出让合同或签订土地出让合同变更协议，并在补缴土地出让价款后方可办理后续的审批规划手续。对于因政府原因依法修改城乡规划导致容积率调整并给被许可人合法权益造成损失的情况，应当依法给予补偿。

然而，《通知》同时明确了以下四种情形，不需要补缴土地出让价款：

1. 工业用地、市政设施用地、非经营性的公共设施用地在符合规划、不变更用途的前提下，提高土地利用率而增加容积率；
2. 土地出让后因宗地分割导致局部地块容积率高于整宗地块平均容积率，但各项计容积率面积总和未超过规划条件，并经城乡规划主管部门认定符合规划条件；
3. 为保证地块布局规划更合理，集约节约用地，同一使用权人的相邻土地有条件合宗建设的情况，土地使用权人可以向城乡规划主管部门提出申请重新出具规划设计条件，按合宗后的规模配套基础设施和公共服务设施，但各项计容积率面积未增加；
4. 按照规划许可实施建设的项目，在规划条件核准阶段确定的建筑面积（计容积率部分）未超出《混凝土结构工程设施质量验收规范》的合理误差标准范围。

补缴土地出让价款的建设项目必须先交清款项后才能报建

《通知》还要求，在法律实施之日起，对于经依法批准调整容积率涉及需要补缴土地出让价款的建设项目，必须在规划报建前按规定先交清已缴纳的土地出让价款。否则，市城乡规划主管部门将不予报建。