预售商品房抵押权的实现是指债务人将该财产抵押给债权人后，债务人未能履行到期债务或发生双方约定的实现抵押权的情形下，债权人有权优先受偿该财产。
预售商品房抵押权的实现依据《中华人民共和国民法典》第四百一十条的规定。
根据该条规定，债务人未能履行到期债务或发生双方约定的实现抵押权的情形下，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或以拍卖、变卖抵押财产所得的价款优先受偿。如果该协议损害其他债权人的利益，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。
如果抵押权人与抵押人未就抵押权的实现方式达成协议，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。在折价或变卖抵押财产时，应参照市场价格进行。
预购商品房抵押权预告登记是指在商品房成为现房之前，即期房阶段，房屋所有权尚未转移的情况下，为了能够保障将来实现物权，房屋当事人可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的行为将不发生物权效力。
如果债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，预告登记将失效。
抵押物的出售问题，指出在抵押期间抵押物不能买卖，只有在满足特定条件下才能转让，并强调了抵押物转让的通知义务。若转让价款明显低于抵押物价值，抵押权人有权要求提供担保。转让所得价款需提前清偿债权，剩余部分归抵押人所有。
抵押合同的无效情形。具体有四种情况：债务人有多个债权人时全部财产抵押给其中一人，未经政府主管部门批准对国有企业关键设备等进行抵押，破产企业破产前将未抵押债务设抵押，债务人与个别债权人串通抵押大部分财产。同时，根据《中华人民共和国担保法》，抵押合同需书
抵押担保合同未办理抵押登记时的效力问题。根据《物权法》规定，即使未办理抵押登记，合同依然有效，抵押人有协助办理登记的义务。债权人享有登记请求权和担保请求权两种请求权，可根据情况选择行使。抵押人未履行义务需承担继续履行、赔偿损失和担保义务等责任。
抵押的房产是否可以过户的问题。在完成房地产所有权证书的抵押手续后，抵押的房产仍然可以过户，抵押人有权合法处置抵押物。同时，文章还介绍了房产过户律师的收费标准和咸阳房产过户给子女的流程及手续费。在办理过户时，需进行赠与公正，并准备相关证件和资料办理产权
