根据法律规定，二手房定金的退还与以下几种情况相关：
如果买方按照合同约定履行义务，定金可以抵作价款或退还。
如果不能继续履行合同的原因不是任何一方的过失导致的，定金可以退还。
如果卖方单方违约导致不能继续履行合同，定金可以退还双倍。
以上规定的法律依据是《民法典》第五百八十六条。根据该条款，当事人可以约定一方向对方支付定金作为债权的担保。定金合同在实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
买卖双方首先要达成交易意向，买方根据自己的实际情况选择心仪的房屋，并进行实地考察。如果有购买意愿，可以与卖方就交易价格、方式、费用划分等方面进行初步协商。买方应查验卖方的房产证以及水电气费的缴纳记录等。
如果买方需要申请贷款，应先向银行咨询相关业务，并进行贷款初评，以了解所需贷款额度。一般情况下，银行需要对买方购买的二手房进行价值评估。
买卖双方达成一致意见后，可以到相关部门签署《房产买卖协议》。
买方应携带签署的《房产买卖协议》及其他相关材料前往银行正式申请贷款。
经过银行审核通过买方的贷款申请后，银行会通知买方前往签署《借款合同》，并办理其他相关贷款担保手续。
买方可以前往相关部门办理过户手续。
经过银行审核后，银行会正式向买方发放相应的贷款。
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