购房者退房的情形主要包括以下几种：
在合同约定的交房日期已到，但开发商未能及时通知业主入住或房屋不具备入住条件的情况下，购房者有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。根据《司法解释》，开发商经购房人催告后在三个月合理期限内仍未履行的，购房人有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。在合同中，常见的条款规定了开发商的交房时间，每逾期一日，开发商支付已付房款万分之一的违约金。如果超过三或六个月仍未交房，购房人可以退房，并要求开发商承担已付房款万分之一的违约金。然而，这种违约金约定过低，既不能弥补购房人的损失，也不能对开发商起到制约作用。
根据目前的法规，开发商必须具备完整的证件才能进行楼盘开发和销售。如果开发商的证件不全，属于违法操作，与购房人签署的合同将被视为无效合同。在这种情况下，开发商应当退还购房人已交纳的房款。
购房人与开发商签订的合同通常约定了开发商在变更设计之前必须征得购房人的同意。如果开发商未经购房人同意擅自变更房屋户型、朝向、面积等设计，购房人有权要求开发商退房。需要注意的是，如果开发商书面通知购房人设计变更后，购房人不同意并要求退房，购房人必须在约定或法定的期限内提出书面退房申请，并保存相关证据证明开发商已收到退房申请。否则，购房人将失去解除合同和退房的权利，或无法证明已在规定期限内向开发商提出退房申请，从而导致不利的局面。
根据法律和法规的规定，开发商交房有一定的条件限制，如果无法满足这些条件，开发商将无法向购房者交付商品房。在这种情况下，购房者可以拒绝收房，并要求开发商作出赔偿以弥补损失。然而，如果开发商延期交房，购房者不能立即要求解除购房合同，而是需要先催告开发商，并给予一定的时间。只有在催告后超过3个月仍未交房时，购房者才可以要求退房。
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