建工程抵押条件的详细解析

在建工程抵押的条件及土地使用权问题

一、在建工程抵押的条件

在建工程的抵押条件包括国有土地的使用权以及该土地上的建筑物。抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。

具体的抵押条件包括：

1. 占用范围内的土地交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。
2. 抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的编号。
3. 投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上，确定工程施工进度和工程竣工交付日期。

在建工程指企业固定资产的新建、改建、扩建，或技术改造、设备更新和大修理工程等尚未完工的工程支出。在建工程通常有“自营”和“出包”两种方式。自营在建工程指企业自行购买工程用料、自行施工并进行管理的工程；出包在建工程是指企业通过签订合同，由其他工程队或单位承包建造的工程。

事业单位的在建工程是指事业单位已经发生必要支出，但尚未完工交付使用的各种建筑（包括新建、改建、扩建、修缮等）和设备安装工程。

二、土地使用权在建工程抵押的问题

地上建筑物是随土地走的，如果土地使用权已抵押，后续建的建筑也一并抵押了，不能再进行再抵押或处置了，否则无效。

具体情况如下：

1. 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
2. 以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
3. 抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
4. 乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
5. 建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

因此，在建工程的抵押除了该工程本身所占的土地的使用权之外还包括该土地上面的建筑物。这是为了防止多次抵押，因为地上的建筑物是随土地走的。如果该土地的使用权已经抵押给了银行，那么上面的建筑物也一同抵押给了银行，因此不能再进行再抵押或处置。