根据我国法律规定，土地的占有权和使用权可以进行分离。土地使用权是一种用益物权，与所有权相对，即指对不归自己所有的土地行使占有、使用、收益的权能。然而，用益物权一般不包括处分权能，因为对于不属于自己的物，不能随意处置。
协议方式是指由代表国家出让土地使用权的土地管理部门与特定的土地使用权受让人通过协商达成一致意见，签订土地使用权出让合同。这种方式的特点是当事人可以自行议定合同条款，尤其是土地使用费（即出让金），在不低于国家规定的最低价格基础上具有较大的灵活性。然而，需要注意的是，协议方式的竞争性较差，存在较大的人为因素和随意性。因此，主要适用于专业性强、有特定要求或无法采用拍卖和招标方式的项目。
招标方式是指代表国家出让土地使用权的土地管理部门向不特定的多数人发出要约邀请，并从众多投标人中选择条件适宜者签订土地使用权出让合同。这种方式有利于出让方选择合适的受让人，因此一般适用于开发性或有较高技术性要求的建设性用地。
拍卖方式是指代表国家出让土地使用权的土地管理部门以公开竞价的方式将土地使用权出售，最终以报价最高者为受让人，签订土地使用权出让合同。这种方式可以使国家获得较高的土地使用费，但对竞买者的开发能力和资质信誉方面的审查控制相对较弱，因此适用于对开发能力要求不高的中小型房地产开发项目和已经开发成熟的商业性用地使用权的出让。
出让方享有以下两项权利：
（1）如果受让方在签订土地使用权出让合同后未按规定期限支付全部土地使用权出让金，出让方有权解除合同并要求违约赔偿。
（2）如果受让方未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发、利用土地，土地管理部门有权予以纠正，并根据情节轻重给予警告、罚款，甚至无偿收回土地使用权。
出让方应履行以下两项义务：
（1）按照土地使用权出让合同的规定提供出让的土地使用权。
（2）向受让方提供有关资料和使用该土地的规定。
受让方应履行以下三项义务：
（1）在签订土地使用权出让合同后的规定期限内支付全部土地使用权出让金，并依规定办理登记手续，领取土地使用证。
（2）依照土地使用权出让合同的规定和城市规划要求开发、利用、经营土地。
（3）如果需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途，应征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金并办理登记。
根据我国法律规定，土地的所有权归国家和集体所有。如果在土地使用权到期后，当事人未办理续签手续，国家或集体有权收回土地使用权。无论个人还是组织，在使用土地时都需要经过批准，并符合相应条件，国家或集体才会颁发土地使用权证。
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