探究上海土地使用费标准

上海土地使用费标准及土地使用证的作用

一、上海土地使用费标准

上海土地使用费标准根据不同费用进行确定：

(一) 新增建设用地有偿使用费：每平方米14元。

(二) 土地管理费：使用土地每平方米0.4元；征用土地不超过征地总额的3%。

(三) 土地出让金：根据不同情况分别收取不低于评价估地价的20%、40%、80%的土地出让金。

(四) 耕地开垦费：占用基本农田的按前三年平均年产值的10—12倍收取(每亩10000—12000元)；占用一般耕地的按前三年平均产值的8—10倍收取(每亩8000—10000元)。

(五) 土地登记费：1000平方米以下100元，每超过500平方米加收40元。

(六) 土地使用证工本费：精装本每本20元，简装本每本10元。

(七) 土地租金：划拨土地补办租赁手续，根据用地性质和土地等级按每平方米1.04—6.59元收取；划拨土地使用权出租，按照用地性质，以租赁合同额的15—25%的标准收取；出让土地改变用途的，按照实际用途的土地纯收益之差收取租金。依据《土地管理法》、《山东省国有土地租赁办法》等规定。

二、土地使用证的作用

《土地使用证》是非常重要的物权，不按合同办出《土地使用证》就是开发商违约和对业主“权利”的侵犯。

《国有土地使用证》不仅是住宅不动产的物权的组成部分，而且是更重要的组成部分。

1、缺少《土地使用证》，不动产的“物权”不完整。根据《房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，房地产的“物权”包括房屋所有权和土地使用权。业主买的房地产包括房屋所有权和土地使用权，但开发商只提供了房屋所有权，未交付土地使用权。

2、缺少《土地使用证》，房地产的转让中涉及土地使用权的部分不具备法律效力。根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。没有《国有土地使用证》，业主无法拥有法律意义上的“土地使用权”。

3、缺少《国有土地使用证》，房地产价值严重缩水。根据《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。这一规定使原本只有70年寿命的住宅得到“自动”延长，确立了“住宅”的传世私有财产性质。但如果房子没有《国有土地使用证》，就没有土地使用权，更无法“传世”，这样的房子价值将大大降低。

在日常生活中，涉及土地使用方面的税费根据实际情况进行判断。土地使用费包括土地管理费、土地出让金和新增建设用地有偿使用费等相关费用，具体标准如上所述。