二手房买卖合同怎么判断合同效力

　　二手房买卖合同是指二手房在买卖的过程中签订的合同，对于二手房买卖合同来说，二手房买卖合同在签订的时候，需要根据相关的一个法律规定来对合同的内容做出约定。接下来由手心律师网小编为大家带来二手房买卖合同怎么判断合同效力的详细知识，希望能够帮助到大家。

　　一、二手房买卖合同怎么判断合同效力

　　审查二手房买卖合同是否有效，一方面可以根据《民法典》对合同生效的法定条件来判断，另一方面是针对房屋产权的转让行为是否有效来判断。

　　审查合同是否存在无效或可撤销的情形。

　　审查转让人是否享有出卖房屋的实体权利，无权处分人签订的房屋买卖合同将导致合同无效。

　　1、房屋的所有权人出卖房屋的：应注意审查出卖人是否与房屋产权证或者其他房屋合法来源证明文件上的名称一致，必要时到房屋管理部门查询。

　　2、委托或代理出卖的：应注意审查房屋所有权人是否与转让房屋产权证上的名称一致，是否经所有权人同意或授权，是否有所有权人同意或授权出卖的书面证明材料。

　　3、共有房屋出卖的：应注意审查是否经其他共有人同意，是否有其他共有人同意出卖的书面证明材料。

　　审查二手房的实际状态，转让的房屋属于法律限制转让的将导致合同无效。

　　二、二手房交易的税费是怎么算的

　　1、契税。对于个人购买的普通住房契税为1.5%，而个人购买的非普通住房的契税税率一般为3%。如果是个人一次性购买九十平米及以下的普通住房，契税税率暂调到1%，2010年10月1日起，个人购买的第二套住房，契税统一调整为3%，所以也要考虑住房的数量。

　　2、二手房过户营业税及附加。二手房过户营业税及附加主要分为以下几种情况，第一，销售个人购买不到五年的住房，全额征收营业税。第二，销售个人购买超过了五年的非普通住房，差额征收营业税。第三，对于销售个人购买超过并含有五年的普通住房销售，免征营业税。

　　3、个人所得税。个人所得税一般分为两种方式，一种为评估价格－房产原值－税金－合理费用）×20%，另一种为核定征收计算方法为：评估价格×1%。

　　4、土地登记费：33元／套，交易评估费：评估价×0.3%，测绘费：建筑面积×1.36。如果说二手房的交易是经过了中介，还需要缴纳一定的中介费，正常的中介费的价格为交易价格的2%。另外，还需要缴纳土地收益金，土地收益金价格为按地段等级收费标准×土地分摊面积。

　　以上就是手心律师网小编整理的关于二手房买卖合同怎么判断合同效力的相关内容，合同的一个法律效力是按照相关的法律规定来实施的。大家如果还有其他法律问题的，欢迎上手心律师网在线法律咨询平台，在线律师会为大家进行专业的解答。

引用法条

[1]《中华人民共和国民法典》