不动产登记制度和要求

　　导读：近、现代各国的不动产登记制度，大致可归纳为三种模式：契据登记制度、权利登记制度和托伦斯登记制度。下面分别予以考察。

　　(一)契据登记制度

　　契据登记制度，也称形式主义登记，是指不动产物权的变动，经当事人订立契约即发生效力，但非经登记，不得对抗第三人。

　　契据登记制度具有以下法律特征：

　　(1)登记为物权变动的对抗要件。

　　(2)登记与否不予强制。

　　(3)登记实行形式审查主义。

　　(4)登记无公信力。

　　(5)登记簿采人的编成主义。

　　(6)登记不动产物权变动状态，即不仅登记不动产物登记物权变动事项统一。

　　(二)权利登记制度

　　权利登记制度，又称实质主义登记，是指不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制。权利登记制度为德国民法首创，并为瑞士、奥地利、匈牙利等国以及中国台湾地区所采用。

　　权利登记制度具有以下法律特征：

　　(1)登记为物权变动的生效要件。

　　(2)登记采实质审查主义。

　　(3)登记具有公信力。

　　(4)登记采用强制主义。

　　(5)登记簿采物的编成主义。

　　(6)登记以不动产权利的静态为主。

　　(三)托伦斯登记制度

　　托伦斯登记制度，又称权利交付主义登记，是指经实质审查后用登记机关发放的权利证书确认产权以便利不动产物权转移的登记制度。

　　托伦斯登记制度具有如下法律特征：

　　(1)登记不实行全面的强制主义。

　　(2)登记采实质审查主义。

　　(3)登记具有公信力。

　　(4)交付权利证书。

　　(5)登记土地上的权利负担。

　　(6)设置赔偿基金。

　　上述三种不动产登记模式各具特色。无论是权利登记制、契据登记制还是托伦斯登记制，均与其本国的政治、经济、文化、历史传统等因素紧密结合，并通过各自的内部调整，基本上达到自我体系的完善。如果脱离一国的具体国情，将很难判断孰优孰劣。

　　不动产登记制度要求

　　(一)登记机关的职责

　　登记机关的职责是指登记机关在进行不动产登记时依法享有的职权与应履行的义务。关于不动产登记机构的职责，不同国家或地区的立法有不同的规定。德国法律规定不动产登记机关除有审查当事人的申请材料是否齐备的权利之外，对当事人申请登记的内容只有消极的登记义务。

　　中国物权法既没有去试图界定什么是实质审查，什么是形式审查，更没有去回答物权法要求不动产登记机构去进行实质审查还是形式审查，而是在听取各方面意见的基础上，针对中国不动产登记的实际情况，对不动产机关应当履行的职责作出原则性规定。该法第12条规定：“登记机构应当履行下列职责：

　　(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；

　　(二)就有关登记事项询问当事人；

　　(三)如实、及时登记有关事项；

　　(四)法律、行政法规规定的其他职责。

　　具体来说，物权法要求中国的登记机构在进行不动产登记时应当履行下列职责：

　　1. 查验申请人提供的必要材料。

　　2.询问申请人有关登记事项。

　　2. 如实、及时进行登记。

　　4.法律法规规定的其他职责。

　　为保证登记机关更好地履行登记职责，物权法在规定登记机构应当履行的职责的基础上，又对其禁止从事的行为作出明确规定。

　　(二)登记机关的法律责任

　　1.登记机关法律责任概述。登记机关的法律责任，是指登记机关因登记错误给当事人造成损失而依法应当承担的民事赔偿责任。

　　2.登记机关赔偿责任的归责原则。侵权行为的归责原则，就是指归责的一般规则，是据以确定行为人承担民事责任的根据和标准，也是贯穿于侵权行为法之中，对各个侵权行为规则起着统帅作用的立法指导方针。

　　3.登记机关赔偿责任的构成要件。根据无过错责任的归责原则，中国不动产登记机关承担赔偿责任须具备以下要件：

　　(1)存在登记错误。所谓登记错误是指除了登记申请人弄虚作假，登记机关尽到了审查职责之外的情况，都属于登记错误。

　　(2)存在损害事实。所谓损害事实是指因一定的行为或事件使某人受侵权法保护的权利和利益遭受某种不利益的影响。损害事实的存在是侵权赔偿责任构成的前提，“无损害即无赔偿”。

　　(3)损害事实与登记错误之间有因果关系。

　　4.登记机关赔偿范围及其追偿。登记机关赔偿责任的范围应根据当事人因登记错误造成的实际损失来确定，包括主权利受损害的赔偿、利息及当事人或利害关系人主张权利的费用，如申请更正登记、异议登记的费用，进行诉讼的费用，等等。