房屋预告登记与商品房预售备案的区别

预告登记和商品房预售登记备案的区别

1. 法律性质

预告登记是根据《物权法》规定的一种不动产登记制度，属于民事制度。而商品房预售登记备案制度是根据《城市房地产管理法》规定的行政管理措施，属于行政管理制度。

2. 实际功能

预告登记制度的主要目的是保障债权人将来能够实现物权，对于预购商品房的预告登记而言，是为了使预购人在预购房屋所有权初始登记后能够办理所有权转移登记，确立对房屋的所有权。而商品房预售登记备案制度在行政上对预购人具有保护功能，有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理，维护房地产市场的健康发展。

3. 操作上的不同

预告登记必须在双方有预告登记约定之后才能申请。如果没有当事人的约定，任何人都不能强制预购人或者预售人进行预购商品房的预告登记。预告登记原则上必须由双方共同申请，除非法律法规另有约定。而商品房预售登记备案制度是一种只针对房地产开发企业的强制性制度。

4. 适用范围

预告登记的适用范围比商品房预售登记备案的适用范围广。根据《物权法》第二十条第一款的规定，只要是当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，都可以按照约定向登记机构申请预告登记。因此，在房屋的买卖、抵押和建设用地使用权的转让中都可以进行预告登记。但是，商品房预售登记备案制度只适用于商品房预售。

5. 登记主体

预告登记的主体机关是唯一的，即房屋登记机构。而商品房预售登记备案的主体管理机构法律赋予了当地人民政府。它可以是建设行政主管部门，也可以是房地产管理部门，还可以委托给房屋登记机构，具有较大的灵活性。

预告登记和商品房预售登记备案的特征

1. 预告登记的特征

1.1 预告登记是为了保全将来发生的不动产物权变动而进行的提前登记，对象是未完成的不动产物权的请求权。

1.2 预告登记的本质特征是赋予权利人的请求权具有物权的排他效力，即对其后发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有排他效力，确保将来发生所期待的结果。

1.3 预告登记制度能够较好地维护交易安全和秩序，追求财产变动安全的价值功能，符合社会主义市场经济建设的需要。

2. 商品房预售登记备案的特征

2.1 具有行政强制性。《城市商品房预售管理办法》第十条规定，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，并在签约后30日内向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。这是国家对房地产市场宏观调控的一种行政手段，也是对开发企业的一种行政强制行为。

2.2 商品房预售登记备案仅属于债权性质，仅起到备案的作用，不具有预告登记的法定效力。

2.3 商品房预售合同无论是否进行登记备案，都不会对抗第三人产生效力。