首先，需要确认协议的效力。如果合同无效，定金应该全部返还。例如，经济适用房购买协议对于没有经济适用房购买资格的购买者来说是无效的。因为经济适用房是保障性住房，有资格准入性质。特别是未满五年的经济适用房只能卖给有购买资格的人。
其次，需要确认协议中是否存在欺诈、重大误解等情况。如果存在，可以在签订协议之日起一年内向人民法院请求撤销协议。在协议撤销后，定金应该全部返还。例如，如果卖家隐瞒了房屋存在重大安全隐患的情况，就属于欺诈。
在协议合法有效的情况下，需要确定谁是违约方，谁是守约方。给付定金的一方如果违约，则无权要回定金。收受定金的一方如果违约，则应该双倍返还定金。
如果只签订了定金协议（如定金支付书、房屋认购书等），在签订正式房屋买卖合同之前，如果由于买卖双方关于具体条款没有达成一致而导致买卖合同没有成立，各方不承担违约责任，定金应该全部返还。
为了减少纠纷，应谨慎签订定金协议。在与卖家未达成完全一致的情况下，不要给付定金。另外，定金应直接支付给卖家，减少环节即减少纠纷。购买期房可以直接签订商品房预售合同，而不需要签订房屋认购书。
为了避免纠纷，任何承诺最好都要以书面形式落实。个人签字即生效，公司必须盖上单位的合同专用章才生效。录音和证人证言都可以作为证据。
根据定金罚则，如果给付定金方不履行合同义务，则无权要求返还定金。如果接受定金方不履行合同义务，则应双倍返还定金。当事人一方不完全履行合同，则按未履行部分所占合同约定内容的比例适用定金罚则。
定金罚则的适用需要符合以下几个条件：
《担保解释》对适用定金罚则的几种特殊情况作出了规定：
根据《合同法》第一百一十五条，当事人可以根据《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应双倍返还定金。
以上是关于房屋定金纠纷处理的相关知识。如有疑问，欢迎咨询律师。
引用法条：
[1]《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》
[2]《中华人民共和国合同法》第一百一十五条
[3]《中华人民共和国担保法》
定金合同的种类及其性质。定金合同包括立约定金、成约定金、证约定金、违约定金和解约定金五种。在我国，定金的性质根据当事人约定确定，若没约定，则一般解释为解约定金。定金制度用于担保合同履行，违约方需承担相应责任，但不排除当事人以定金解除合同的可能性。
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买房交了定金但未签合同的情况下，合同延续的时间以及应对策略。对于交了定金没有签合同的情况，合同续签时间没有法律规定，一般由双方协议或交易习惯决定。若遇到二手房是凶宅的情况，买方有权请求解除合同并收回定金。至于签了认购协议书后能否退还定金，需视具体情况
