依法行使抵押权的条件及特别约定

一、依法行使抵押权的条件

根据相关法律规定，《个人住房贷款管理办法》和《贷款通则》，抵押权人只有在以下情形下才有权提前行使抵押权：1. 抵押人死亡或被宣告死亡且无人代为履行到期债务，或者抵押人的合法继承人或受遗赠人拒绝履行到期债务；2. 抵押人被依法宣告解散或破产；3. 抵押人违反法律规定，擅自处分抵押房地产。

二、特别约定的重要性

上述规定并不全面，因此建议在签订房地产抵押合同时，特别约定以下情形下抵押权人可以提前行使抵押权：1. 抵押房屋受到查封、冻结或扣押等影响；2. 债务人或抵押人已无法偿还一般债务或其他欠债；3. 债务人或抵押人财产的全部或任何重要关键部分可能遭受没收、征用或强制性收购等。这种特别约定对于保护抵押权人的利益非常有用。

不安抗辩权的行使条件

一、双方当事人因同一债务合同互负债务

不安抗辩权的成立需要双方当事人因同一债务合同互负债务，并且这两项债务之间存在对价关系。

二、后给付义务人履行能力明显降低

不安抗辩权的行使保护先给付义务人，但有条件。只有当后给付义务人的履行能力明显降低，存在危及先给付义务人债权实现的现实危险时，才能行使不安抗辩权。后给付义务人履行能力明显降低、有不能为对待给付的现实危险的情况包括：经营状况严重恶化；转移财产、抽逃资金以逃避债务；谎称有履行能力的欺诈行为；其他丧失或可能丧失履行能力的情况。履行能力明显降低、有不能为对待给付的现实危险必须发生在合同成立后。如果在合同订立时已经存在，先给付义务人若明知此情况却仍然签订合同，则法律无需特别保护；若不知此情况，则可以通过合同无效等制度解决。

三、先履行义务人享有不安抗辩权

先履行义务人享有不安抗辩权的前提是存在先后的履行顺序。

四、先履行义务人必须提供充足证据

先履行义务人必须提供充足的证据证明相对人无能力履行债务。

五、先履行一方债务已届满清偿期

六、后履行义务未提供相应担保

七、中华人民共和国合同法第68条的规定