房屋抵押的法律定义和特征

根据我国《担保法》规定，抵押是指债务人或第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。房屋抵押作为一种具体的抵押方式，是债务人或第三人为了确保债务履行而将自己拥有的房屋或享有处分权的国有房屋提供出来作为担保。当债务人无法履行债务时，债权人有权依法处置抵押房屋，并在处置所得的价款中优先受偿。

房屋抵押的法律关系特征

从法律角度分析，房屋抵押是一种担保方式，也是一种法律关系，具有以下特征：

1. 房屋抵押是原债权债务关系的担保，即房屋抵押是从合同，以原主合同的合法有效存在为前提条件。
2. 抵押的房屋可以由抵押权人或抵押人保管，通常由抵押人保管，保管人应谨慎保养所抵押房屋。
3. 房屋抵押人可以直接行使房屋抵押权，无需依靠债务人的行为。
4. 抵押物必须是房屋，抵押人必须对抵押的房屋拥有所有权，如果抵押房屋是国有房屋，则抵押人必须对该抵押房屋享有处分权。
5. 房屋抵押权的设定一般采用书面形式，并应明确规定担保的范围。
6. 房屋抵押人将房屋抵押后，不丧失房屋的所有权，因此，抵押人应自己承担房屋意外灭失的风险。
7. 房屋抵押权是一种担保物权。如果房屋抵押人未经房屋抵押权人同意，将抵押房屋转给第三人时，房屋抵押权人对抵押的房屋享有追索权，房屋受让人因此受到的损失，由房屋抵押人承担。

房屋抵押人的权利和义务

房屋抵押人作为法律关系中的一方当事人，享有以下权利：

1. 房屋抵押人对抵押的房屋享有所有权，并有权取得抵押房屋的各种收益。
2. 房屋抵押人对抵押房屋享有处分权，但若想转让抵押房屋，须事先征得房屋抵押权人同意。
3. 可以对抵押房屋多次出抵，但须保证数个房屋抵押权所担保的债权总额不大于抵押房屋的价值。
4. 可以将抵押房屋出租。

房屋抵押人还需承担保管义务，即妥善保养、维护抵押房屋。若抵押人对抵押房屋造成侵害，导致抵押房屋价值减少，房屋抵押人应恢复抵押房屋的原状或提供与减少的价值相当的担保。如果抵押的房屋毁损灭失，抵押人应以其他财产充抵押的房屋。在抵押房屋因不可抗力等不能归责于抵押人的事由而毁损灭失时，抵押人可以向房屋抵押权人提供赔偿请求权作为担保，或将赔偿请求权让与给抵押权人以获得免责。