商品房住宅保修期

一、建设单位对开发商的保修期

根据《建筑工程质量管理条例》第四十条的规定，商品房住宅保修期分为两个阶段。第一阶段是建设单位对开发商的保修期，从竣工验收合格之日起开始计算。第二阶段是开发商对购房者的保修期，从开发企业将竣工验收合格的住宅交付用户使用之日起开始计算。

（一）正常使用条件下的建设工程最低保修期限

根据《建筑工程质量管理条例》第四十条的规定：

1. 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程的保修期限为设计文件规定的合理使用年限。
2. 屋面防水工程、有防水要求的卫生间以及房间和外墙面的防渗漏的保修期限为5年。
3. 供热与供冷系统的保修期限为两个采暖期或供冷期。
4. 电气管线、给排水管道以及设备安装和装修工程的保修期限为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

（二）商品房质量保修期

1. 根据建设部《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中约定保修范围、保修期限、保修责任等内容，并从开发商交付给购房者房屋之日起计算保修期。
2. 商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位出具的质量保修书约定的存续期。如果存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限，则保修期不得低于最低保修期限规定。

2、具体保修期限内容

如果购买的是尾房或者现房，距离建设单位承诺的保修期已经过去一段时间甚至已经过了保修期了，那么合同中关于保修期的规定参照建设部的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》约定，住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不低于以下期限：

1. 地基基础和主体结构在合理使用年限内承担保修。
2. 屋面防水期为3年。
3. 墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏的保修期为1年。
4. 墙面、顶棚抹灰层脱落的保修期为1年。
5. 地面空鼓开裂、大面积起砂的保修期为1年。
6. 门窗翘裂、五金件损坏的保修期为1年。
7. 管道堵塞的保修期为2个月。
8. 供热、供冷系统和设备的保修期为1个采暖期或供冷期。
9. 卫生洁具的保修期为1年。
10. 灯具、电器开关的保修期为6个月。
11. 其他部位、部件的保修期限由房地产开发企业与用户自行约定。