北京住宅用房拆除的补偿标准及计算公式

房屋成新和重置成新价格的计算

房屋成新是指被拆迁房屋在拆迁时的折旧率。而房屋重置成新价格则是房屋重置价格乘以折旧率的结果。具体计算公式如下：

房屋重置成新价格 = 房屋重置价格 × (1 - 已使用年数 ÷ 耐用年限)

拆迁补偿的原则和主体

根据《条例》的规定，被拆迁人为房屋的所有人，因此拆迁补偿的原则是对房屋所有人进行补偿，并兼顾对使用人的安置。使用人指的是承租人，其通过支付租金获得一定期限的房屋使用权。然而，承租人只拥有房屋的占有和使用权，而房屋的收益和处分权利仍归房屋所有权人所有。因此，新《条例》将租赁房屋的补偿主体确定为房屋所有权人，同时也要考虑到承租人可能面临的损失和不便，因此需要兼顾对使用人的安置。

拆迁补偿方式的选择

根据新《条例》，拆迁补偿可以采取货币补偿或房屋产权调换两种方式，其中货币补偿为主要方式。这样规定的原因主要有以下几点考虑：

1. 货币补偿操作简单，一次性了断，不会产生延长过渡期限、被拆迁人或使用人不能及时回迁等后续问题；
2. 货币补偿更方便被拆迁人选择住房，不受地点等方面的限制；
3. 避免因安置用房质量不好而导致拆迁双方产生矛盾；
4. 更好地体现新《条例》的立法思想，即有条件实行货币补偿的情况下，尽可能实行货币补偿。

被拆迁人的补偿方式选择权

根据新《条例》，被拆迁人有选择补偿方式的权利，但选择权受以下两个条件的限制：

1. 拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权调换，被拆迁人只能选择货币补偿；
2. 被拆迁人与房屋承租人无法达成解除租赁关系的协议，只能实行产权调换，被拆迁人不能选择货币补偿。

这样的规定主要考虑以下几个方面：

1. 附属物不具备独立使用性质，无法在产权调换后独立使用；
2. 附属物属于特定建筑，不同建筑对附属物的要求也不相同；
3. 解除租赁关系无法达成意味着租赁双方无法就补偿金额的分配比例达成一致，拆迁人难以确定补偿金额划分给房屋所有人和使用人的比例。在这种情况下，实行货币补偿要么侵害出租人利益，要么侵害承租人利益。另外，允许被拆迁人选择货币补偿可能导致拆迁后原承租户失去居住空间，违背了不因拆迁而强制解除原有租赁关系的原则。

拆除临时建筑和自盖房屋的补偿规定

根据新《条例》的规定，拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。而对于未超过批准期限的临时建筑，则应给予适当补偿。

举例来说，某拆迁区域内的被拆迁人张某拥有三处房屋：有产权证的房屋25平方米，有关部门批准使用期限为两年的临时建筑15平方米，尚有一年的使用期，以及自盖的无证房屋6平方米。经过拆迁实施单位核实，决定按以下方式处理：

• 有产权证的房屋25平方米，按每平方米2000元的货币补偿评估价格给予补偿；
• 有临建批准手续的房屋15平方米，按建造成本价的一半，即每平方米500元进行补偿；
• 无证房屋不予补偿。