2019年修建地铁导致农房拆迁，补偿标准详解

相关法律规定

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定，市、县级人民政府在作出房屋征收决定时，需要对被征收人进行以下补偿：

1. 被征收房屋价值的补偿；
2. 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
3. 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府还应当制定相应的补助和奖励办法，对被征收人进行补助和奖励。

此外，根据第十八条的规定，对于征收个人住宅的情况，如果被征收人符合住房保障条件，市、县级人民政府应当优先提供住房保障。具体的办法由省、自治区、直辖市制定。

根据第十九条的规定，对于被征收房屋的价值补偿，不得低于房屋征收决定公告之日类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值需要由具备相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法进行评估确定。

如果对评估确定的被征收房屋价值有异议，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。如果对复核结果仍有异议，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，并在制定过程中向社会公开征求意见。

产权调换的注意事项

1、产权调换时，需要注意调换房屋的面积。在当前商品房价格普涨的情况下，调换房屋的面积对于拆迁双方的利益具有重大影响。需要注意的是：

• 如果被拆迁人的人均居住面积不达到本地政府规定的标准，可以根据政策要求，要求调换房屋的面积达到国家规定的标准；
• 调换房屋的面积原则上应以被拆迁房屋的面积为准，而不是以被拆迁房屋的价值为准，除非被拆迁人主动放弃面积上的利益。一些拆迁人以拆迁补偿货币化为借口，在产权调换时按被拆迁房屋的价值来确定最终还房的面积，实际上是剥夺了被拆迁人的合法权益，不符合《城市房屋拆迁管理条例》的规定。

2、原地还房的问题。不同地段的房屋价值会有明显差异，即使是同一地段，由于房屋所处的具体位置、朝向、楼层等因素，也可能出现巨大差异。需要明确以下问题：

• 在原地还房中，“原地”应当理解为被拆迁房屋的原址。一些拆迁人为了谋取更大的利益，往往对“原地”作出与规定不一致的理解，认为“原地”可以指与被拆迁房屋处于同一地段，甚至将“原地”理解为与被拆迁房屋处于同一级别的地段。这种观点最终会影响到房屋拆迁行政管理部门，给被拆迁人造成无法弥补的损失。根据《湖北省城市房屋拆迁管理实施办法》的规定，只有在基于公共利益、军事设施建设需要或城市规划确定不适宜原地还房的情况下，才可以另行安置房屋。因此，除以上所列三种情形以外，原地还房应当在被拆迁房屋的原址进行。

3、产权调换协议。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁双方在达成一致意见时，应当订立拆迁补偿安置协议。虽然从合同法的角度来看，拆迁补偿安置协议属于无名合同，但是由于《城市房屋拆迁管理条例》作为一部专门用于规范房屋拆迁的行政法规，对协议的名称已经做出明确规定。因此，在选择产权调换时，双方签订的协议应当被称为拆迁安置补偿协议，而不应使用其他名称。协议的内容应当明确调换房屋的位置、面积、楼层、用途等。在现实生活中，我们注意到一些拆迁人提供的产权调换协议名称五花八门，其中有一种叫做《商品房置换合同》。