非住宅房屋与住宅房屋的法律界定

住改非的定义和存在

确切来讲，"住改非"并非法律术语，在现行法律法规和规章中并没有明确表述。它是人们对将原本用于居住的房屋改作生产、经营用途的一种通俗叫法，主要存在于征收拆迁工作中。有些原本用于居住的房屋，由于其独特的地理位置或其他原因，被改造成饭店、超市、旅馆或用作仓储、养殖等用途，并且以这些房屋所在地作为生产经营注册地，领取了营业执照和税务登记证。这些房屋的用途从居住转变为非住宅，因此人们直观地称之为"住改非"。

住改非的合法性

在物权法中，使用权是房屋所有权人的一项权能。房屋所有权人可以根据自身的生产生活需要，自行决定如何使用自己的房屋。他们可以自用，也可以将房屋出租给他人使用；既可以用于居住，也可以用于生产经营。目前，我国还没有法律法规明确禁止将住房改作生产经营用房，只是有些地方规定在进行住改非前需要征得相邻权人的同意，并办理相关的生产经营手续。根据"法无明文规定即可为"的民事行为规则，在不损害他人利益、公共利益以及不违反法律法规强制性或禁止性规定的前提下，办理住改非是合理合法的，并且它还能充分发挥物权的效能。

住改非的认定标准

在认定住改非时，需要从多个方面进行综合考量。

第一、考虑营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证等证照。这些证照能直观地反映出生产经营主体和地点，清晰地显示出待征房屋的实际用途。需要注意的是，当登记注册地和实际经营地不一致时，应以实际经营地为准。

第二、考虑完税凭证。通常情况下，生产经营活动与纳税是相伴随的，有完税凭证（免税单位应提供免税证明）可以说明存在生产经营活动，从事生产经营活动的房屋当然属于住改非。

第三、考虑租赁手续。对外出租的房屋，需要提供租赁协议、开具的发票类票据、纳税凭证等。

第四、考虑房屋的实际使用现状。有些房屋虽然没有办理相关证照，但确实被用作办公或生产经营；而有些房屋，尽管证照登记地就在该房屋内，却没有在此进行办公或生产经营。前者应被视为住改非，后者则不能享受住改非的待遇。因此，征收单位需要按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条的规定，调查登记房屋的用途。

第五、考虑经营时间。有些被征收人事先得到消息，居住地即将被征收，为了获得更多的补偿，才将住宅改作生产经营用途。这类房屋不能要求按照住改非的补偿标准进行补偿。只有经营行为持续存在了一定时间，才能符合住改非的要求。