根据《中华人民共和国刑法》第二百六十六条的规定，如果在购买房屋时，购房者购买的是住宅，并且对方销售的也是住宅，但在签订合同时私自将住宅改成公寓，这种行为涉及诈骗罪。
1. 建筑面积百分比不受限制：在中央商务区内，公寓的建筑面积占项目总住宅面积的比例不受限制，而普通住宅的建筑面积与总住宅面积的比例有限制要求。
2. 公寓的日照条件比住宅差：根据《住宅建筑设计规范》的要求，居住产品中的住宅必须满足日照、采光等相关条件，而公寓则没有这样的要求，因此在同一幢楼中，公寓的日照条件比住宅差。
3. 土地性质不同：住宅只能建在住宅用地上或商住用地上，而公寓可以建在住宅用地上，也可以建在综合性用地（商住）、商业用地或教育用地等其他性质的用地上。
4. 产权年限不同：住宅的产权年限多为70年，而商务型公寓根据用地性质产权为40年或50年。
5. 水电费计算不同：公寓楼的水电费按商业用途计算，而普通住宅的水电费按民用计算。
6. 公寓不能落户：如果公寓是在商业用地上建起的项目，就具有商业性质，不能落户。但如果是在住宅用地上建起的公寓，并满足一定条件（如面积大于60平方米），根据不同地区的要求，有些地方是可以落户的。
7. 价格定价不同：一般来说，公寓的单价比住宅高，且以小面积户型为主。
8. 产权证的用途栏登记不同：监管部门在对公寓进行房屋产权登记时，必须明确标注为“公寓”，并在房屋产权证上的房屋用途一栏登记为“公寓”。
9. 公寓不享受就近入学：在很多地区，公寓性质的住宅不能成为教育地产，也就是说不能让孩子就近入学。
10. 贷款利率和首付不同：如果公寓属于商业地产，银行对于商业地产的贷款首付以及利率都较高。
因此，根据以上公寓和住宅的区别，如果购房者购买的是住宅，但在签订合同时私自将住宅改成公寓，构成了诈骗罪。
国家新政对购买二套房的契税征收规定。非唯一住房需缴纳3%契税，出售自有住房并再购房不再享受个税减免，购买第二套普通自住房的首付款比例不低于40%。征收机关将查询纳税人契税纳税记录，普通住房优惠政策有一定限制。
买房协议是否构成诈骗的问题，重点介绍了公寓与住宅的区别。包括建筑面积比例、日照条件、土地性质、产权年限、水电费计算、落户政策等方面的不同。如果购房合同中存在欺诈行为，如将住宅改为公寓而未告知购房者，则构成诈骗罪。
南宁二套房的贷款政策，包括公积金贷款、商业贷款和组合贷款的相关政策。对于已经使用并结清公积金贷款的缴存职工家庭可以再次使用公积金贷款购买第二套普通自住房，首付比例为30%。商业贷款和组合贷款对于拥有一套住房且未结清商业性个人住房贷款的居民家庭，最低首
买卖双方在平等、自愿的基础上，根据相关法律、法规就商品房买卖达成协议。合同详细说明了项目建设依据、商品房销售依据以及买受人所购商品房的基本情况，包括房屋的位置、用途、结构、面积等详细信息。
