签订商品房买卖合同有哪几大注意事项

购房者应当注意的法律事项

一、土地使用权抵押情况的核查

购房者在购买房屋之前，可以向当地土资源管理机构查询开发商是否将土地使用权抵押给银行进行融资。如果开发商隐瞒了土地使用权的抵押情况，这将对购房人的购房权利造成法律障碍。

二、审核开发商的法定手续和相关证件

购房者应当仔细审核开发商是否办理了合法的开发许可手续。开发许可手续包括立项批准、规划许可、土地使用权证书、施工许可、商品房预售许可等。购房者需要特别注意各许可证件中的开发主体名称、开发土地用途、开发土地范围等是否一致。此外，购房者还需要关注土地使用权的年限，因为有土地使用年限的是出让土地使用权，而没有使用年限的是划拨土地使用权，划拨土地是不能用于商品房开发的。

此外，购房者还应当查看卖方的企业法人营业执照、商品房质量保证书、商品房使用说明书以及国有土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工证、内(外)销商品房预售许可证等证件。其中，土地使用权证和商品房预售许可证尤为重要，购房者需要特别注意有些开发商可能会冒名顶替预售许可证。

三、咨询税费和贷款审批程序

购房者通常需要贷款来购买房屋，因此在向银行申请贷款时，购房者应当熟悉申请贷款的政策，以便顺利获得贷款。一般来说，购房者可以向银行提供收入证明、税单、其他不动产证明以及公司营业执照和财务报表等材料来帮助贷款审批。

如果通过中介公司办理贷款，购房者也需要谨慎对待，不要轻信中介公司的贷款承诺。

四、合同条款的修改和补充

购房者应当注意，在订立合同时，部分条款是可以修改或补充约定的。合同是双方真实意思表示的体现，一旦确定合同就成为双方共同遵守的准则。因此，购房者应当明确合同的修改或补充约定的权利，并在签订合同时认真审查合同条款。

五、约定违约责任条款的重要性

购房者应当注意合同中约定的违约责任条款。一般来说，开发商如果逾期交房或不能办理房产证，将承担违约责任。购房者应当特别注意违约责任的金额，因为开发商约定的违约金额通常较低。此外，购房者还应当约定规划、设计变更导致解除购房合同时的违约金和开发商原因导致不能办理产权证时的赔偿责任。

六、合同附件的重要性

购房者应当重视合同附件的内容，因为合同附件是合同的有效组成部分，与合同主文条款具有同样的法律效力。常见的合同附件包括房屋平面面积图、公摊面积表、质量保证书、装饰设备标准、住宅使用说明书等。购房者在签订合同时，应当认真审查合同附件。

七、保管销售广告和宣传资料

购房者应当妥善保管商品房的销售广告和宣传资料。销售广告和宣传资料一般为要约邀请，不视为合同的条款。然而，如果开发商就商品房开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立和房屋价格的确定产生重大影响，那么这些说明和允诺应当视为要约，即使未载入合同，也应当视为合同内容。如果当事人违反这些说明和允诺，将承担违约责任。