模拟拆迁是指在没有经过正式拆迁程序的情况下，当地相关部门对模拟拆迁区域内的民众意见进行收集的行为。模拟拆迁并不是正式意义上的拆迁，因此不会下发拆迁通告。模拟拆迁通常发生在旧城改造、棚户区改造等项目中。
模拟拆迁的程序如下：
在确定拆迁范围之前，相关部门会探访该区域的民众，了解他们的意见。如果绝大多数民众都有意向拆迁，民众可以通过居委会联名向政府提交改造申请。
政府会对该区域的房屋进行评估，并将拟定的安置房区域的地价、位置、面积等信息告知民众。
民众根据评估结果决定是否同意拆迁。如果签订模拟拆迁协议的比例达到90%或以上，政府可以发布正式的征收公告。如果在规定期限内没有发布公告，模拟拆迁协议将自动失效。
模拟拆迁具有以下特点：
只有达到征收条件时，征收方才可以进行拆迁。
模拟拆迁在征收决定作出之前已经开始进行大量工作，与法律规定上的程序有所不同。
模拟拆迁只有同意拆迁的人数占比达到90%以上才可以进行拆迁。
目前模拟拆迁主要出现在国有土地上的棚户区改造、旧城改造等项目中。
模拟拆迁的利弊如下：
整个模拟拆迁过程不够透明，被征收人无法了解其中的环节，例如被征收人无法知道有多少人同意拆迁，导致决定权在征收方，存在较大的操作空间。
很多模拟拆迁协议中只有地方签字，并非政府部门，因此被视为民事协议。在后期工作中，这些协议往往不具备法律效力。如果拆迁方不承认协议，被征收人将处于被动地位，这与签字主体的资格不符。
在现实中的模拟拆迁中，拆迁方为了利益，往往不会告诉被征收人签订的协议是模拟的。在很长一段时间内没有收到征收决定的情况下，评估结果可能会发生较大变化，导致被征收人无法接受之前的评估结果，进而产生矛盾。
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拆迁中评估报告的合法审查。审查内容包括评估机构资质、评估程序和方法以及评估对象的全面性和客观性。相关法律规定明确了房地产价格评估机构的职责和行为准则，包括调查、公布结果、实地查勘和记录等。这些措施旨在确保评估过程的合法性和公正性，保护被拆迁人的合法权
征用土地的特征，包括强制性、行政性、公益性和补偿条件等。同时，文章还介绍了国家对于被征地农民的社会保障措施，包括物权法、土地管理法实施条例和国务院的决定等，确保被征地农民的生活和权益得到保障。
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